해외 부동산 취득 신고는 한국인은 해외 부동산에 대해 발생된 소득에 대해 신고, 송금, 관리 보고에 대한 의무가 있습니다. 주거 이외의 목적으로 해외 부동산을 취득하거나 거주자 본인 또는 배우자가 해외에서 체류를 목적으로 주거용 주택을 취득 또는 해외 부동산을 임차하는 경우 해당됩니다.
해외 부동산 취득 신고
해외 부동산을 취득하는 경우 지정거래외국환은행장 앞으로 신고해야 하는데, 개인의 경우 주거래 은행의 은행장을 의미하고, 법인의 경우 주채무 은행의 은행장을 의미합니다.
신고 의무자는 한국의 국민인 거주자이며 자격 요건은 신용불량자이거나 조세체납자가 아니어야 합니다. 해외 부동산의 취득 금액은 현지 금융기관 및 감정기관 등에서 부동산 거래와 관련된 문서를 검토한 뒤 적정하다고 인정하는 수준이 되어야 합니다. 따라서 해외 부동산 취득 신고를 할 때 부동산의 감정평가서나 분양 가격표를 제출하도록 하고 있습니다.
그리고, 해외 부동산 취득이 거주자의 해외 사업활동이나 거주 목적 등 실제 사용 목적과 신고 목적이 일치해야 합니다.
해외 부동산 취득 신고 대상 부동산
1) 거주 목적인 경우
거주자 본인 도는 거주자의 배우자가 해외에서 체류할 목적으로 주거용 주택을 취득하는 경우입니다.
2) 투자 목적인 경우
거주자가 해외에서 단순 보유 또는 투자 목적의 부동산을 취득하는 경우로 건물, 상가, 토지, 주택 등이 해당됩니다.
3) 부동산 임차 목적인 경우
거주자가 외국에 있는 부동산을 임차하는 경우로 임차 보증금이 1만$를 초과하는 경우에 한합니다.
해외 부동산 취득을 위한 송금 절차와 방법
해외 부동산 매매 계약을 했다면 국내에서 외국으로 계약금을 먼저 송금해야 합니다. 송금하기 전에 사전에 진행해야 할 절차로 해외 부동산 취득 신고가 필요합니다.
미국 부동산 매수 절차에 대해 자세히 알고 싶으시면 아래 글을 참고해주세요.
해외 부동산 취득 신고 절차는 외국환 거래가 가능한 국내의 은행 전 영업점에 권한을 위임하였으므로 외국환 거래가 가능한 시중 은행의 어느 지점이든지 방문하여 신고할 수 있습니다. 개인의 경우 주거래 은행에서 처리할 수 있고, 법인의 경우 주채무 은행에서 처리가 가능합니다.
시중 은행 중 국민은행의 해외부동산 취득신고 절차와 서류에 대해서는 아래 링크를 참고해주세요~!
시중 은행 중 하나은행의 해외부동산 취득신고 절차에 대해서는 아래 링크를 참고해주세요~!
단, 해외 부동산에 대한 취득 신고는 개인이나 법인의 외국환 거래를 담당하는 거래 은행 한곳만 지정해서 거래해야 합니다. 또한, 해외 부동산을 매입할 때 자금의 송금부터 향후에 발생하는 사후관리까지 해당 은행에서 진행해야 합니다.
해외 부동산 취득 신고를 위해 지정거래외국환은행에 제출해야 하는 서류
제출해야 하는 서류는 다음과 같으나 은행마다 담당자에 따라 추가 서류를 요구하는 경우도 있습니다. 따라서 주거래 은행에 방문하셔서 필요한 서류를 미리 확인해두시기 바랍니다.
1) 거래외국환은행 지정 신청서
2) 해외 부동산 취득 신고서
3) 부동산매매계약서 또는 분양계약서
4) 부동산 감정평가서 또는 시세 입증 서류
5) 부동산등기부등본 및 부동산 실체 확인 서류
6) 신청인 및 거래 상대방의 실체 확인 서류
7) 납세증명서
8) 주민등록등본(신고 신청일로부터 3영업일 이내 발급분)
9) 신고인의 신분증 또는 실명확인증표
제출해야 하는 서류들에 대해 하나씩 상세히 살펴보겠습니다.
먼저 1) 거래외국환은행 지정 신청서의 경우, 부동산 구매 방식과 목적에 따라 해당하는 항목을 체크해서 제출합니다.
2) 해외 부동산 취득 신고서의 경우 작성 방법과 요령이 많아 별도로 다루어 보겠습니다.
3) 부동산매매계약서 또는 분양계약서는 완공된 집의 경우 부동산 매매계약서를 제출하면 되고, 건축중인 콘도미니엄 등 분양 중인 집의 경우에는 분양계약서를 제출하면 됩니다.
4) 부동산 감정평가서 또는 시세 입증 서류는 완공된 집의 경우 전문 감정평가사에게 감정을 의뢰하여 받은 감정서를 제출해야 합니다. 미국에서 주택담보대출을 받기 위해서는 은행에서 지정하는 감정평가사에게 감정평가를 받고 감정평가서를 제출해야 하는 것이 필수 서류입니다. 준공되기 전에 미리 분양중인 집의 경우 감정평가를 할 객체가 없으므로 시행사나 분양하는 중개법인에게 공식적인 분양가격표(Price List)를 요청하여 이를 제출하면 됩니다. 단, 분양가격표에는 내가 계약하려는 집의 주소, 동호수와 가격, 면적 그리고 유사한 다른 호수의 가격도 함께 나와 있어야 합니다. 은행 담당자에 따라 해당 분양가격표가 공식 서류라는 개발사의 서명을 요구하는 경우도 있습니다.
5) 부동산등기부등본 및 부동산 실체 확인 서류는 해당 부동산이 해외에 실제로 존재하는지, 신고인이 신고한 내용과 부동산의 취득 목적, 부동산의 형태가 서로 맞는지 확인하기 위해 요구하는 자료입니다. 이미 완공되어 등기가 되어 있는 집의 경우 해당 부동산의 등기 문서를 요청하여 제출하면 됩니다. 분양 중인 콘도미니엄의 경우 통상 개발사가 콘도와 관련된 다양한 서류를 소비자에게 고시하고 제공할 의무가 있습니다. 개발사 또는 중개업자에게 콘도 관련 문서 중에서, Declaration of Condominium Property 라는 인허가 신고 서류를 요청하면 됩니다. 이 서류를 보면 개발될 토지의 위치를 기술한 부분과 각 동호수의 방과 화장실 개수, 면적, 대지 지분율, 지정 주차장 번호 등이 명시된 세대별 개발 계획표가 포함되어 있는데, 이 부분을 발췌하여 제출하면 됩니다.
6) 신청인 및 거래 상대방의 실체 확인 서류의 경우, 매도자가 일반적인 미국의 개인이라면 계약서의 이름을 확인할 수 있는 등기부등본을 받아서 제출하면 됩니다. 계약 상대방이 법인이나 LLC라면 거래 상대방 또는 개발사의 법인등기부등본 또는 사업자등록증을 제출해야 합니다. 분양 중인 콘도미니엄의 경우 콘도 개발 프로젝트는 개발사가 전국적으로 여러 개의 프로젝트를 진행하기 때문에 LLC의 형태를 취하는 경우가 많습니다. 이 경우 공인중개사에게 요청하여 미국의 각 주정부에서 발행하고 인정하는 사업자등록증을 받아 제출하면 됩니다.
7) 납세증명서는 국세납세증명서와 지방세납세증명서가 있습니다. 온라인으로 발급하실 수 있으며 발급 방법은 아래 글을 참고해주시기 바랍니다.
8) 주민등록등본은 3영업일 이내 발급본이 필요하므로, 신고 신청일 당일 또는 전날 준비하시기 바랍니다. 역시 온라인으로 쉽게 발급할 수 있으며 상세한 방법은 아래를 참고해주세요.
국내 거주자가 해외 부동산을 취득하려면 송금을 하기 전에 신고를 해야 합니다. 부동산 취득시 대금을 송금한 이후 3개월 이내에 부동산 취득 보고서를 제출해야 하며, 이후에는 2년마다 부동산 보유, 임대, 처분에 대해 보고를 할 의무가 있습니다. 만약 부동산을 처분하는 경우 매도한 날이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 보고해야 합니다. 이 점은 국내에서 부동산을 매도한 경우 양도소득세 신고하는 기간과 같습니다.
해외부동산 취득 신고시 취득신고서 등 제출서류 작성 방법에 대한 상세한 내용은 아래 글을 참고해주시기 바랍니다.
미국 부동산 매수 절차에 대해서는 아래 글을 참고해주시기 바랍니다.
미국 영주권의 취득 조건, 영주권 시민권 신청, 미국이민을 위한 미국비자 종류, 미국이민을 위한 컨설팅에 대한 자세한 내용은 아래 링크를 확인해주세요~!