해외 부동산 제출서류는 해외 부동산을 취득하거나 처분할 때마다 작성해야 합니다. 은행에 문의하여 도움을 받을 수도 있지만, 해외부동산 취득을 계획하는 단계부터 미리 준비해야 할 서류를 확인하고 대비할 수 있도록 해외부동산 제출서류 안내와 함께 서류 작성방법 및 유의할 점을 알려드립니다.
해외 부동산 제출서류 A : 거래외국환은행지정신청서
거래외국환은행지정신청서를 보면 어떤 목적으로 외국환을 해외로 송금하는지 선택하도록 되어 있으며 이를 위해 외국환거래은행을 지정하도록 되어 있습니다.
외국환을 송금하는 목적은 다양할 수 있는데, 거주자 개인이 해외 부동산을 직접 취득하는 경우 78번 항목의 거주자의 해외 부동산의 취득 및 매각을 선택하면 됩니다.
개인이나 국내 기업이 해외에 법인을 설립하여 해외 부동산을 취득하려는 경우에는 59번 항목의 해외직접투자를 하고자 하는 자를 선택하면 됩니다.
예시와 같은 거래외국환은행 지정 신청서를 제출해야 합니다.
아래 링크에서 우리은행의 거래외국환은행 지정 신청을 참고해주세요
해외 부동산 제출서류 B : 해외 부동산 취득 신고서
해외 부동산 제출서류 중 가장 먼저 해외 부동산 취득 신고서가 있습니다.
해외 부동산 취득 신고서 서식은 아래 링크를 활용해주시기 바랍니다.
1) 취득인
해외 부동산을 취득하려는 자의 성명, 주민등록번호 또는 사업자등록번호, 주소와 전화번호를 기재해야 합니다. 개인은 해외 부동산을 취득하는 명의자를 작성하면 되고, 한국의 법인이 해외 부동산을 직접 취득하는 경우에는 법인명, 사업자등록번호, 본점 주소지 등을 기재합니다.
2) 취득상대방
부동산 매매계약의 상대방인 매도자 정보를 기재해야 합니다. 부동산 매매계약서에 기재된 거래 상대방의 성명, 전화번호, 주소를 기재합니다. 만약 거래 상대방이 개인이 아니라 개발사 등 법인인 경우에도 계약서에 기재된 거래 상대방의 법인명, 전화번호, 주소를 기재하면 됩니다.
3) 부동산의 종류
신고인이 취득하려는 부동산의 종류를 세부적으로 기재합니다. 주택을 구입하는 것인지, 토지나 상가를 매수하는 것인지 해당되는 항목에 체크합니다. 공장이나 창고 등 기타 부동산을 매수하는 경우에는 기타 항목을 체크하고 어떤 유형의 부동산인지 기재하면 됩니다.
4) 취득 목적
한국 거주자 또는 법인이 해외 부동산을 구입하는 경우 취득 목적은 주거, 주거 이외, 임차 이렇게 3가지가 있습니다. 한국의 거주자가 투자 목적으로 해외 부동산을 매수한다면 주거가 아닌 주거 이외(투자 등)로 선택해야 합니다.
5) 소재지
해외 부동산 취득 신고인이 취득하고자 하는 해외 부동산의 소재지, 주소를 정확히 기재해야 하며, 매매계약서를 보고 참고하여 작성하면 됩니다.
6) 면적
취득하려는 해외 부동산의 전용면적을 제곱미터로 환산하여 기재해야 합니다. 콘도미니엄의 경우 부대시설이나 발코니와 같은 공용면적은 제외하고 작성해야 합니다.
7) 국내 송금액
해외 부동산을 취득할 때 필요한 비용의 총 금액 중에서 국내에서 송금하고자 하는 금액을 ‘취득자금 국내 송금액’에 작성하면 됩니다. 국내 송금액의 모기지론(원리금상환송금예정액) 부분에는 모기지론 금액 중 국내에서 송금해 상환하고자 하는 금액을 작성합니다. 만약 해외에서 근로소득이나 임대소득이 없어서 매월 모기지론 원리금상환액을 송금해야 한다면 해당 금액을 기재하면 됩니다.
콘도미니엄 등 분양권의 경우 잔금을 치르는 시점에 대출을 받더라도 ‘국내 송금액’을 해외 부동산 구입금액 ‘전체 금액’을 기준으로 작성해두는 것이 유리합니다. 향후 주택담보대출을 받는 시점에 취득가액과 관련하여 ‘변경사항 및 변경사유’를 다시 첨부하면 되기 때문입니다. 지정거래외국환은행을 통해 변경된 내용을 신고하도록 합니다. 이와 같이 하는 이유는 모기지론에 해당하는 금액은 준공 시점에 결정되기 때문에 미리 금액을 정확히 예측하기 어렵기 때문입니다.
만약 국내 거주자가 해외 부동산을 담보로 현지의 금융기관에서 대출을 받는 경우, 해외 금융기관이나 비거주자와의 금전대차계약에 따른 신고 의무는 면제되므로, 해외 부동산 취득 신고만 하면 됩니다.
8) 현지 조달액
해외 부동산을 취득할 때 해외 현지의 대출 기관으로부터 담보대출을 받고 모기지론의 원리금 중에서 현지 급여소득이나 임대소득 등으로 상환하는 경우에는 현지조달액의 모기지론에 해당 금액을 기재하면 됩니다.
현지 조달액 항목 중 ‘기타’의 경우 과거 외국환은행을 통해 취득 보유가 인정된 자금 또는 소득 금액이어야 합니다. 대출을 받아서 해외 부동산을 매수하는 경우에는 첨부서류로 대출약정서를 제출해야 하며, 잔금을 지급할 때 현지 금융기관에서 받은 서류를 준비하면 됩니다.
해외 부동산 취득 신고서를 제출한 이후에 현지 대출액이 변경되는 등 취득 가액과 관련해서 변경이 있을 경우에는 변경사항 및 변경사유를 다시 첨부하여 지정거래외국환은행을 통해 변경된 내용을 신고하면 됩니다.
9) 취득자금 수취인
해외 부동산 취득 자금을 송금할 때 송금하는 자금을 받는 계좌가 본인이나 배우자의 계좌인 경우 ‘본인 또는 배우자’를 선택합니다. 한국에서 직접 거래대금을 송금할 때에는 에스크로 회사 명의 계좌에 입금하는데, 이 경우에는 에스크로 회사명을 작성하고 신고인과의 관계에는 ‘기타’로 체크하면 됩니다.
이와 같이, 거래외국환은행지정신청서와 해외부동산취득신고서를 제출하면 부동산을 취득하기 전에 제출해야 하는 보고서 제출 의무는 모두 완료됩니다.
이후에는 해외 부동산을 취득한 이후 관리 보고를 해야 합니다.
해외 부동산 제출서류 C : 해외 부동산 취득 보고서
해외 부동산 제출서류 중 다음으로 해외 부동산 취득 보고서를 제출해야 하며 이는 부동산 취득대금을 송금한 후로부터 3개월 이내에 제출해야 하는 보고서 입니다.
해외부동산 취득신고서 뿐만 아니라 해외부동산 취득보고서를 제출해야 하는 점을 유의해주세요~!
1) 부동산 취득 명의인
해외 부동산 취득 신고서의 취득인 부분에 기재했던 개인은 취득인 정보를 기재하고, 법인은 법인 정보를 그대로 기재하면 됩니다.
2) 취득인 공동명의인
한국 거주자가 해외 부동산을 취득하는 경우 주거용 부동산인 경우에만 공동명의로 취득할 수 있습니다. 투자용 부동산인 경우에는 단독명의만 가능하므로 주거 목적이 아닌 투자 목적의 해외 부동산은 이 부분을 작성할 필요가 없습니다.
3) 취득의 상대방
해외 부동산 취득 신고서에서 작성했던 취득 상대방, 즉 부동산 매매계약서 상의 매도인 정보 또는 개발사의 정보를 기재하면 됩니다.
4) 부동산 취득 내용
해외 부동산 취득 신고수리일 및 신고수리번호를 기재합니다. 해외 부동산 취득 신고서 제출시 은행에서 발급해준 신고수리번호가 있는데 이를 기재하면 됩니다.
부동산 취득 등기일은 에스크로 회사 또는 변호사가 부동산 거래 완료시 보내주는 부동산 등기 사본에 등기일자를 확인하여 기재하면 됩니다.
부동산의 내용은 부동산의 종류, 건평, 대지를 기재하고 소재지를 기재하면 됩니다. 취득가액의 경우 감정평가사 및 중개사에게 건물 가격과 대지 가격을 구분해서 확인해달라하여 기재하면 됩니다.
부동산 관리자는 해외 부동산의 자산 관리자를 고용한 경우 해당 담당자의 정보를 기재합니다. 만약 관리자를 고용하지 않았다면 매수시 부동산 공인중개사 정보를 기재하면 됩니다.
해외 부동산 제출서류 D : 해외 부동산 처분(변경) 보고서
해외 부동산을 처분 또는 변경하는 경우 3개월 이내에 해외 부동산 처분(변경) 보고서를 제출해야 합니다. 제출서류에는 다음의 내용을 기재하면 됩니다.
1) 처분 또는 변경전 부동산 명의인
해외 부동산 취득 보고서의 취득인에 기재했던 기재했던 개인은 취득인 정보를 기재하고, 법인은 법인 정보를 그대로 기재하면 됩니다.
2) 부동산 취득 공동명의인
한국 거주자가 해외 부동산을 취득하는 경우 주거용 부동산인 경우에만 공동명의로 취득할 수 있습니다. 투자용 부동산인 경우에는 단독명의만 가능하므로 주거 목적이 아닌 투자 목적의 해외 부동산은 이 부분을 작성할 필요가 없습니다.
3) 처분(변경) 해외부동산의 내용
부동산의 명세란에는 부동산의 종류, 처분한 부동산의 개수, 처분 대상 부동산의 취득가액, 감정평가액 등을 기재하면 됩니다. 부동산 소재지란에는 해당 부동산의 주소를 기재하면 됩니다.
4) 해외부동산 처분내용
부동산 처분 등기일란에는 해당 부동산을 처분한 뒤 매수자에게 소유권이 이전된 날짜를 기재하면 됩니다. 처분가격란에는 부동산 매각 대금을 기재하고, 기타 지급비용란에는 부동산 중개사 수수료, 에스크로 수수료, 미국에서 발생한 양도소득세 또는 원천징수액, 모기지 상환원리금, 명의 이전비 등 처분을 위해 직접적으로 발생한 지급 수수료와 세금 등 비용을 기재하면 됩니다.
국내 회수금액란에는 부동산 처분 가격에서 미국에서 발생한 비용, 세금, 모기지 상환원리금 등을 모두 제외하고 국내에서 회수할 금액을 기재합니다. 국내 회수금액 수취인 성명에는 매각대금을 수취한 국내 거주자의 주민등록번호를 작성합니다. 신고인과 국내 회수금액 수취인과의 관계란에는 국내 회수금액 수취인과 해외 부동산 소유권자와의 관계를 작성하면 됩니다.
해외 부동산 취득 신고 절차
해외 부동산 제출서류에 대한 알아보셨다면, 다음 단계인 해외 부동산 취득 신고 절차에 대한 상세한 내용을 아래 글과 함께 확인해보시기 바랍니다.
미국 부동산 매수 절차에 대해서는 아래 글을 참고해주시기 바랍니다.
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