주택임대사업자 세금 혜택으로 인해 주택임대사업자를 등록하려는 분들이 많습니다. 어느 경우에 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있고, 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있는지 살펴보려 합니다. 또한 다주택자의 양도소득세 중과배제와 양도소득세 100% 감면 혜택에 대해 자세히 살펴보겠습니다.
주택임대사업자 중 장기주택임대사업자란 민간임대사업자 중에서 임대 의무기간이 10년인 민간임대주택을 장기일반민간임대주택이라 하는데, 이에 대한 임대사업을 목적으로 등록한 사업자를 장기주택임대사업자로 부릅니다. 과거에는 임대 의무기간이 8년이었던 시기도 있었고, 임대 의무기간이 4년인 단기임대사업자도 있었으나 모두 폐지 및 변경되어 2024년 1월 현재에는 임대의무기간이 10년인 장기일반민간임대주택에 대한 등록만 가능합니다.
주택임대사업자 등록변경신고, 임대차계약신고, 임대주택 양도신고, 임대사업자 등록말소 신청 등은 등록임대주택의 관할구청 담당자를 찾아갈수도 있으나, 필요서류를 구비하여 온라인으로도 제출할 수 있습니다.
온라인으로 제출하기 위한 등록민간임대주택 렌트홈 사이트는 아래 링크로 접속해주시기 바랍니다.
주택임대사업자 세금 혜택 1) : 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 위한 거주요건 배제
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양도소득세 비과세의 의미
비과세는 과세관청이 과세권을 포기하겠다는 의미로 세금을 경감해주겠다는 감면보다 더욱 강력한 세제혜택입니다. 감면은 양도소득세 신고 의무가 있고 법정 감면한도를 초과하는 경우 납부할 세액이 발생하지만 비과세의 경우에는 양도소득세 신고 의무 자체가 없고 납부할 세액이 발생하지 않습니다.
1세대 1주택 비과세
1세대 1주택 비과세란 1세대가 1주택을 2년 이상 보유하다가 양도한 경우 9원원까지는 세금을 과세하지 않겠다는 것입니다. 1세대란 거주자 및 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 자를 말하며, 취학이나 질병요양, 근무상 형편, 사업상 형편으로 일시 퇴거한 자를 포함하는 개념입니다. 주택은 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 건축물대장 등의 공부상 용도가 아니라 실질적으로 사용한 용도로 판정합니다. 오피스텔의 경우 임대인이 과세사업자로 등록하여 부가가치세 신고를 매 분기마다 신고하고, 임차인이 전입신고를 하지 않았더라도 실제로 임차인이 주거용으로 사용하고 있다면 업무시설이 아닌 주택에 해당함을 주의해야 합니다. 보유기간은 2년 이상 보유해야 하며 취득일로부터 양도일까지 기간이 2년 이상이어야 합니다.
조정대상지역 내 취득 주택 거주요건
2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 내에 소재하고 있는 주택을 취득한 후 해당 주택을 양도하여 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해서는 보유기간이 2년이상임과 동시에 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 합니다.
그러나 2017년 8월 3일부터 2019년 12월 16일 사이 조정대상지역 내에 소재하는 주택을 취득하고 주택임대사업자로 등록한 후 다음의 요건들을 모두 충족하는 경우에 한하여 1세대 1주택 비과세를 적용할 때 2년 이상 거주요건을 배제합니다.
A) 의무임대기간을 준수하였을 것 (단기임대주택은 4년 이상, 장기임대주택은 8년 이상)
B) 임대보증금 증액제한을 준수하였을 것
C) 지방자치단체 및 세무서에 모두 주택임대사업자로 등록하였을 것
2019년 12월 17일 이후 조정대상지역 내에 소재하는 주택을 취득하고 주택임대사업자로 등록하더라도 보유기간 요건 뿐만 아니라 반드시 2년 이상의 거주요건을 충족해야만 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용받을 수 있습니다.
주택임대사업자 세금 혜택 2) : 거주주택 비과세 특례
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일시적 2주택 비과세 특례
1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해서는 양도 당시 1주택이어야 하나, 일정 요건을 충족하는 일시적 2주택에 대해서는 예외적으로 비과세를 허용해주고 있습니다. 즉, 종전주택을 취득한 날로부터 1년 이후 신규주택을 취득하고, 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이사 종전주택을 양도하며, 종전주택 양도일 현재 기준으로 2년 이상을 보유할 것이 그 요건입니다.
장기임대사업자의 거주주택 비과세 특례
거주주택 비과세 특례를 적용받기 위해서는 A) 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 밖 지역은 3억원) 이하인 주택이고, B) 장기임대사업자의 임대의무 기간을 준수하고(2020년 8월 18일 이후 등록한 경우 10년 이상), C) 임대보증금 증액제한을 준수하며, D) 지방자치단체 및 세무서 모두 주택임대사업자로 등록해야 합니다. 위 요건을 모두 충족하는 임대주택과 1채의 거주주택을 소유한 상태에서 거주주택을 양도할 경우 임대주택은 없는 것으로 보고 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.
주택임대사업자 세금 혜택 3) : 다주택자 양도소득세 중과 배제
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현재는 다주택자 양도소득세 중과가 유예되고 있는 상태이지만, 더 이상 유예되지 않고 중과가 적용되는 경우라도 주택임대사업자를 등록한 다주택자는 일정 요건하에 양도소득세 중과가 배제됩니다. A) 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 밖 지역은 3억원) 이하인 주택이고, B) 장기임대사업자의 임대의무 기간을 준수하고(2020년 8월 18일 이후 등록한 경우 10년 이상), C) 임대보증금 증액제한을 준수하며, D) 지방자치단체 및 세무서 모두 주택임대사업자로 등록한 주택임대사업자가 임대주택을 양도하는 경우 중과 대상에 해당할지라도 양도소득세를 중과하지 않습니다. 주택임대사업자 세금 혜택으로 양도소득세 중과 배제를 적용받으려면 위의 요건을 모두 충족해야 합니다.
중과배제를 적용받은 임대주택이 재개발 또는 재건축 사업이 진행되는 경우
임대주택이 재개발 또는 재건축 사업이 진행되는 경우 임대사업자등록은 직권말소됩니다. 이 경우 임대의무기간을 충족할 수 없어 문제가 되었는데 이와 관련하여 민간임대주택법이 개정되어 임대등록이 말소된 날에 의무임대기간을 충족한 것으로 보아 양도소득세 중과 배제가 유효하게 적용됩니다. 이와 달리 양도소득세 중과배제 요건을 충족하지 못하여 아직 적용받지 못한 상태에서 재개발 또는 재건축 사업이 진행으로 인해 임대사업자가 직권말소된 경우 양도소득세 중과 배제를 적용받을 수 없게 됩니다.
주택임대사업자 세금 혜택 4) : 장기보유특별공제율 추가 적용
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주택임대사업자가 A) 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 밖 지역은 3억원) 이하인 주택을, B) 단기임대주택 또는 장기임대주택으로 등록하여 6년 이상 임대하고, C) 2018년 3월 31일까지 지방자치단체 및 세무서에 주택임대사업자로 등록하였다면, 보유기간별 장기보유특별공제율에 법 소정의 추가 공제율을 가산하여 장기보유특별공제를 적용해줍니다. 단, 요건 C)에서 확인할 수 있듯이 2018년 4월 1일 이후에 임대주택으로 등록하였다면 장기보유특별공제율 추가적용 혜택은 없습니다.
주택임대사업자 세금 혜택으로 장특공에 대해 추가 적용받으려면 위 요건을 모두 충족해야 합니다.
주택임대사업자 세금 혜택 5) : 장기보유특별공제율 특례 적용
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주택임대사업자가 A) 국민주택규모 이하의 B) 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 밖 지역은 3억원) 이하인 주택을, C) 장기임대주택으로 등록하여 8년(10년)이상 계속하여 임대하고, D) 임대보증금 증액제한을 준수하며, E) 매입임대주택의 경우 2020년 12월 31일까지 지방자치단체 및 세무서 모두 주택임대사업자로 등록하였다면, 임대기간 중 발생한 양도차익에 대해 8년 이상 임대시 50%, 10년 이상 임대시 70%의 장비보유특별공제율이 적용됩니다.
주택임대사업자 세금 혜택으로 장특공의 특례 적용은 장기보유특별공제를 적용할 때 보유연수에 따른 공제율을 무시하고 양도차익에 대해 50% 또는 70%를 적용해주겠다는 것입니다. 단 이는 임대기간 중 발생한 양도차익에 대해 적용하는 것이므로, 임대사업자등록 이전에 발생한 양도차익 구간에 대해서는 특례가 적용되지 않을 수 있음을 유의해야 합니다.
또한, 아파트의 경우 장기임대주택으로 등록하더라도 민간임대주택법상 의무임대기간이 경과하면 자동말소되는데, 의무임대기간이 8년으로 규정되어 있어 70% 특례를 적용받을 수 없고 50%만 적용받을 수 있음에 유의하여야 합니다.
주택임대사업자 세금 혜택 6) : 양도소득세 100% 감면
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세금 감면이란 산출된 세액에서 법에서 정한 비율만큼 세금을 깎아주는 제도로 비과세와 유사하지만 비과세와는 달리 신고의무가 있고 과세관청에 별도로 감면신청을 해야 한다는 점에서 차이가 있습니다. 장기임대주택의 경우 다음의 요건을 충족하면서 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하면 임대기간 중 발생한 양도소득에 대해 양도소득세를 100% 감면해 줍니다. A) 국민주택규모 이하의 B) 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 밖 지역은 3억원) 이하인 주택을, C) 장기임대주택으로 등록하여 10년 이상 계속하여 임대하고, D) 임대보증금 증액제한을 준수하며, E) 2015년 1월 1일~2018년 12월 31일까지 주택을 취득한 후 3개월 이내에 지방자치단체 및 세무서에 등록한 경우를 요건으로 합니다. 그러나 감면을 받더라도 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 납부해야 하는 점에 유의하여 합니다.
그러나 민간임대주택법의 개정으로 장기임대주택으로 등록한 아파트의 경우 민간임대주택법상 의무임대기간이 경과되면 임대사업자 등록이 자동말소 됩니다. 민간임대주택법상 장기임대주택의 의무임대기간이 8년으로 규정되어 있어서 장기임대주택으로 등록한 아파트는 양도소득세 100% 감면을 적용받기 위한 10년의 임대기간을 충족할 수 없습니다. 따라서 아파트는 양도소득세 100% 감면 혜택을 적용받을 수 없음에 유의해야 합니다. 따라서 아파트의 경우 장기보유특별공제율 특례 50%를 활용하는 방안을 모색해야 합니다.
아파트와 달리 단독주택, 다중주택, 다세대주택, 연립주택, 오피스텔은 임대사업자 등록이 자동말소되지 않으므로, 장기임대주택으로 등록한 채 10년 이상 임대하고 요건을 충족하면 양도소득세 100% 감면을 여전히 적용받을 수 있습니다.
한가지 더 유의해야 할 점은 장기임대주택의 양도소득세 100% 감면은 장기보유특별공제율 추가적용과 장기보유특별공제율 특례적용과는 중복 적용되지 않는다는 것입니다. 따라서 주택임대사업자 세금 혜택을 위해서는 아파트와 같이 선택할 수 없는 경우라면 적용이 가능한 특례를 적용받으면 되고, 단독주택 등과 같이 선택할 수 있는 경우라면 가장 유리한 혜택을 선택하여 적용받도록 해야 합니다.
지금까지 주택임대사업자 세금 혜택을 위한 내용들에 대해 살펴보았습니다.
재개발 재건축 양도소득세에 대한 내용은 아래 글을 참고해주시기 바랍니다.
일시적 2주택 양도소득세 비과세 혜택에 대한 상세 내용은 아래 글을 확인해주세요~!
양도소득세를 자동으로 계산하는 양도세 계산기에 대해서는 아래 링크를 확인해주세요~!