재개발 재건축 양도소득세는 산정이 복잡합니다. 일반 주택의 경우 취득하고 다시 양도할때까지 주택 상태가 동일하므로 1세대 1주택 양도소득세 비과세, 다주택자 중과세 등을 적용하기 쉽습니다. 이에 비해 재개발 재건축 양도소득세는 주택이 입주권으로 다시 주택으로 변하므로 시점이 중요합니다.

재개발 재건축 양도소득세 산정을 위한 판단시점

재개발 재건축 양도소득세를 산정하기 위해서는 어느 시점에 취득하였는지, 그리고 어느 시점에 양도하였는지에 따라 양도소득세 계산시 세법 규정 적용이 달라지게 됩니다. 예를 들어 취득할 때에는 주택의 상태였다가, 관리처분계획인가일에 조합원 입주권으로 변경되고 다시 새 아파트가 준공되어 주택의 상태로 변경된 이후에 매도하는 경우를 보겠습니다. 이 경우 종전주택이 입주권으로 변모하고 다시 신축 아파트로 주택으로 변경되므로 양도소득세의 과세 대상이 됩니다.

따라서 1세대 1주택자의 경우 양도소득세 비과세가 적용될 수 있고, 다주택자의 경우 주택 소재지가 조정대상지역에 포함되면 중과세가 적용될 수 있습니다. 그러나 현재 다주택자 양도소득세 중과세가 한시적으로 유예되고 있으며, 다시 한번 유예되어 2025년 5월 9일까지 양도하는 주택에 대해서는 중과세가 적용되지 않습니다. 그러나 재개발 재건축 후 새로 지어진 주택의 장기보유특별공제액을 계산할 때에는 종전 주택과는 달리 별도의 규정에 따라 산정하게 됩니다.

조합원 입주권 상태에서 매도하는 경우

조합원 입주권 상태로 매도하는 경우, 즉 관리처분계획인가일 이후부터 새 아파트가 준공되기 이전까지 기간에 매도하는 경우에는 종전주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추고 입주권 양도시 다른 주택이 없다면 1세대 1주택 비과세로 양도소득세를 비과세 받을 수 있습니다. 그러나 입주권이 하나가 아니라면 양도소득세가 과세됩니다. 입주권을 포함하여 다른 주택을 소유한 다주택자의 경우에도 입주권을 매도하는 경우에는 중과세가 적용되지 않고 양도소득세 기본세율이 적용됩니다. 입주권의 장기보유특별공제액을 계산하는 경우에는 종전주택과 달리 별도의 규정에 따라 계산합니다.

2005년 12월 31일 이전 과거에는 재개발 재건축 입주권은 부동산으로 보지 않고 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아, 1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정 적용시 주택수에 포함되지 않고, 다주택자 양도소득세 중과 규정 적용시에도 주택수에 포함되지 않았습니다. 그러나 2006년 1월 1일 이후에는 조합원 입주권의 경우도 1주택 비과세 규정, 다주택자 중과세 규정을 적용할 때 주택 수에 포함되도록 법이 개정되었습니다.

재개발 재건축 양도소득세 산정시 조합원 입주권으로 변환되는 시기

재개발 재건축 양도소득세를 계산할 때 가장 중요한 판단 요소는 종전주택이 조합원 입주권으로 변환되었다가 다시 신축주택으로 변환되는 시기입니다. 즉, 취득한 물건의 상태가 부동산인지 입주권인지에 따라 보유기간의 계산이 달라집니다. 또한, 양도한 물건이 부동산인지 입주권인지에 따라 비과세, 중과세, 양도소득세 계산 방식이 달라질 수 있습니다.

재개발 재건축 사업의 진행과정

재개발 재건축 사업의 진행 과정중 관리처분절차가 중요합니다. 즉, 사업시행구역에 있는 종전주택의 소유권 및 그 외의 권리를 재개발 재건축 사업으로 조성된 토지와 건축시설에 관한 권리로 변환하여 배분하는 계획 또는 사업시행 후 분양하는 토지, 건물을 합리적으로 배준하는 절차입니다.

재개발 재건축 사업은 정비구역 지정 – 조합설립인가 – 사업시행인가 – 관리처분계획인가 – 이주 – 철거 – 착공 – 준공 – 이전고시의 절차로 진행됩니다.

서울특별시 구역별 재개발절차와 재건축절차 진행에 대한 정보는 정비사업 정보몽땅을 통해 확인할 수 있습니다.

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이중 관리처분은 계획을 수립한 후 관할관청의 인가를 받아야 효력을 발생합니다. 소득세법에서는 관리처분계획인가일을 물건의 상태가 부동산에서 입주권으로 변환되는 시기로 봅니다. 입주권이 다시 부동산(신축아파트)로 변환되는 시기는 아파트의 준공일로 봅니다.

입주권으로 변환되는 시기

현재는 재개발 사업과 재건축 사업 모두 관리처분계획인가일이 부동산에서 입주권으로 변환되는 시기입니다. 그러나 과거 2005년 5월 30일 이전의 재건축 사업에서는 사업기간별로 입주권으로 변환되는 시기가 달랐습니다.

예를 들어, 2003년 6월 30일 이전 재건축 사업의 경우 주택건설촉진법, 주택법이 적용되어 사업계획승인일에 부동산에서 입주권으로 변환되는 것으로 보았습니다. 이에 비해 2003년 7월 1일부터 2005년 5월 30일까지 재건축 사업의 경우 도시정비법이 적용되어 사업시행인가일에 입주권으로 변환되는 것으로 보았으며, 2005년 5월 31일 이후 재건축 사업의 경우 도시정비법이 적용되어 관리처분계획인가일에 입주권으로 변환되는 것으로 다시 변경되었습니다.

위와 같이 과거의 권리변환일을 알아야 하는 이유는, 2005년 5월 30일 이전에 취득한 재건축 사업 부동산이나 입주권의 경우에는 취득 당시에 시행되었던 법 규정에 따라 주택인지 입주권인지 변환되는 시기를 판단하기 때문입니다.

이와 같은 사례로 적용된 예를 보면 송파구 잠실동에 있는 OO아파트는 주택법에 의해 재건축 사업이 진행된 단지로, 2003년 3월 27일에 사업계획승인이 되었습니다. 이 부동산을 2003년 3월 27일 이전에 취득했다면 종전주택 상태로 취득한 것이 되나, 2003년 3월 27일 이후에 취득하였다면 조합원 입주권 상태로 취득한 것으로 인정됩니다.

소득세법에서는 도시 및 주거환경정비법에 따른 재개발 재건축의 관리처분계획인가로 인하여 취득한 입주권 이외에도, 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따른 소규모재건축 사업의 사업시행인가로 인해 취득한 입주권도 이와 동일하게 취급하고 주택에서 입주권 변환여부를 판단합니다. 그리고 2022년 1월 1일부터는 자율주택정비사업, 가로주택정비사업 및 소규모재개발사업의 사업시행계획인가로 인해 취득한 입주권의 경우에도 동일하게 취급합니다.

원조합원과 승계조합원의 경우

재개발 재건축 양도소득세를 계산할 때 종전주택의 취득인지 입주권을 취득하는 것인지에 따라 양도소득세의 차이를 사례로 살펴보겠습니다.

예를 들어 A씨는 2005년 3월에 재건축 대상 아파트를 6억에 매수하였는데, B씨는 이로부터 4개월 후에 같은 단지 같은 평형 아파트를 매수한 사례를 보겠습니다. 사례에서 재건축 아파트는 2016년 9월 완공되어 입주를 시작하였으며 당시 시세가 25억까지 치솟아 올랐습니다.

A씨는 입주후 1년이 지나 2017년 10월에 해당 아파트를 26억에 매도하였으며 납부한 양도소득세는 9억원 초과 고가주택으로 과세되어 8천만원의 양도소득세를 납부하였습니다. 이에 비해 B씨는 2018년 2월에 해당아파트를 26억에 매도하였는데 양도소득세가 약 8억원이 부과되었습니다.

A씨의 경우 2005년 3월에 취득하였으므로 종전주택 상태로 취득한 것이지만, B씨는 2005년 7월에 취득하였으므로 이미 권리가 변환되어 조합원입주권 상태로 취득한 것이 됩니다. 따라서 종전주택을 취득한 A씨는 신축아파트 보유기간을 종전주택 취득일로부터 신축아파트의 양도일까지로 계산하게 됩니다. 그러나 B씨는 조합원입주권을 취득하였으므로 보유기간의 기산점이 한참 뒤로 밀려 신축아파트 준공일로부터 보유기간이 기산되어 실제 양도일까지로 계산됩니다.

따라서 A씨는 총 보유기간이 10년 이상이고, 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하였으며, 9억원 초과 고가주택에 대한 양도소득세 계산시 장기보유특별공제 80%가 반영되어 최종 양도소득세가 8천만원이 되었습니다. 그러나 B씨는 입주권을 취득한 것으로 인정되어 보유기간은 신축아파트 준공일로부터 양도일까지로 산정되어 2년 미만 보유로 1세대 1주택 비과세에 해당되지 않습니다. 뿐만 아니라 장기보유특별공제 대상에서도 제외되므로 양도차익 20억원에 대한 당시의 단기양도소득세율 40%가 적용되어 8억원이 넘는 양도소득세를 납부하였습니다.

현행법상 2년 미만 보유하는 경우 단기양도소득세율은 70%이므로 더욱 각별히 주의하여야 합니다. 따라서 재건축 사업으로 신축된 아파트를 양도하는 경우 사업을 시행한 당시 적용되는 법을 확인하고 권리변환일을 체크해야 합니다. 이에 비해 재개발 사업은 취득일자에 관계없이 모두 관리처분계획인가일을 기준으로 주택에서 입주권 변환을 적용하여 판단하면 됩니다.