재개발 재건축 사업 1세대 1주택 비과세 적용되기 위한 요건과 유의사항에 대해 살펴보려 합니다. 재개발 재건축 사업에서는 종전주택이 1세대 1주택에 해당하거나 또는 신축 주택이 1세대 1주택에 해당되는 경우 주택을 양도할 때 양도차익이 발생 하더라도 이를 비과세로 인정받을 수 있습니다.
재개발 재건축 사업 1세대 1주택 비과세 적용되기 위한 요건
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재개발 재건축 사업의 진행 현황은 아래 서울시 정비사업몽땅(구 클린업 사이트)에서 확인하실 수 있습니다.
1세대 1주택 양도소득세 비과세는 1세대 요건, 2년 보유 요건, 조정대상지역이 경우 2년 거주 요건, 양도 당시 1주택(양도가액 12억 초과 주택 제외)요건을 모두 충족해야 합니다. 각 요건을 하나씩 나누어 살펴보겠습니다.
1) 1세대 요건
1세대 요건은 거주자 및 배우자가 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도하는 주택이어야 합니다. 법률상으로 이혼을 하였더라도 생계를 같이하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계 있는 경우에도 1세대로 포함됩니다. 또한 비거주자는 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 없고, 배우자가 없으면 1세대를 구성할 수 없습니다.
다만 다음의 경우 예외적으로 배우자가 없더라도 세대분리시 1세대로 봅니다. A) 당해 거주자 연령이 30세 이상인 경우, B) 배우자가 사망하거나 이혼한 경우, C) 소득이 중위소득의 40% 이상으로 소유 부동산을 관리 및 유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우에 세대 분리시 1세대로 간주됩니다.
2) 2년 보유 요건
주택을 양도하는 현재 기준으로 주택의 보유기간이 2년 이상이 되어야 합니다. 만약 비거주자가 거주자로 전환된 경우에는 3년이상이 되어야 합니다. 보유기간의 계산 원칙은 주택의 취득일부터 양도일까지입니다.
다만 다음의 경우 예외적으로 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않습니다.
A) 민간건설임대주택, 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우에 해당 건설임대주택 등 임차일부터 양도일까지 거주기간이 5년 이상인 경우
B) 주택이 법률에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우
C) 해외이주로 인해 세대원 전원이 출국하는 경우(단, 1주택자로 출국일로부터 2년 이내 양도하는 경우에 한함)
D) 1년 이상 계속해서 국외거주를 필요로 하는 취학, 근무 형편으로 세대원 전원이 출국하는 경우(단, 1주택자로 출국일로부터 2년 이내 양도하는 경우에 한함)
E) 1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무 형편과 질병요양 등 부득이한 사유로 양도하는 경우
그리고, 재개발 재건축 사업에서 신축 주택의 취득시기는 원조합원의 경우에는 종전주택의 취득시기이나, 매수한 승계조합원의 경우에는 신축주택 준공일이 됨을 유의하여야 합니다.
3) 조정대상지역 2년 거주 요건
2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 내에서 취득하는 주택의 경우 1세대 1주택 비과세 요건에서 2년 이상 거주 요건이 추가되었습니다. 그러나 거주자가 조정대상지역의 공고일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류로 확인되는 경우이며 동시에 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 당시 주택을 보유하지 않은 경우에는 2년 거주기간 요건을 적용받지 않는 예외가 있습니다.
2년 거주 요건과 관련하여 상생임대주택의 특례가 있는데, 이에 해당하면 1세대 1주택, 1세대 주택의 특례, 장기보유특별공제를 적용할 때 거주기간의 제한을 받지 않게 됩니다.
A) 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않는 임대차계약(단, 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지 계약이 체결)하고 임대한 기간이 2년 이상일 것
B) 직전 임대차계약에 따라임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것
그러나 만약 임차인의 사정으로 인해 임대를 계속할 수 없는 경우이며 임차인이 스스로 퇴거 후 종전 계약보다 보증금과 임대료를 낮추어 새로운 임차인과 신규 계약을 체결하는 경우에는 종전계약과 신규계약의 임대기간을 합산하여 계산하여 상생임대주택 해당여부를 판단합니다.
4) 양도 당시 1주택 요건
1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해서는 양도일 현재 국내에 1주택(양도가액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외됨)을 보유하고 있어야 합니다. 만약 1세대가 주택을 양도할 당시 다른 주택이 있으면 비과세를 적용받을 수 없는 것이 원칙입니다.
그러나 예외적으로 다음과 같은 경우 불가피하게 2주택이 되는 경우로 보아, 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용합니다.
A) 국내에 1주택을 소유한 1세대가 종전주택을 양도하기 전 신규주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 되고, 신규주택을 취득한 날로부터 3년이내 종전 주택을 양도하는 경우
B) 상속받은 주택과 상속 개시 당시 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유한 1세대가 일반주택을 양도하는 경우
C) 1세대 1주택자가 60세 이상이거나 중대한 질병이 발생한 60세 미만의 직계 존속을 동거봉양하기 위해 세대를 합가하여 1세대 2주택이 되는 경우 합가한 날로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택
D) 1세대 1주택자가 다른 1세대 1주택자와 혼인하여 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 혼인한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택
E) 문화재주택과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유한 1세대가 일반주택을 양도하는 경우
F) 농어촌주택과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유한 1세대가 일반주택을 양도하는 경우
G) 취학이나 근무상 형편, 질병 요양, 부득이한 사유로 취득한 수도권 외 소재하는 주택과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하는 1세대가 부득이한 사유가 해소된 날로부터 3년 이내에 일반주택을 양도하는 경우
H) 법정요건을 갖춘 장기임대주택, 어린이집과 일반주택을 각각 소유하는 1세대가 법정요건을 충족한 거주주택을 양도하는 경우
I) 조세특례제한법상 소유주택으로 보지 않는 특례주택을 보유한 경우
재개발 재건축 사업 1세대 1주택 비과세 적용시 유의할 사항
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1) 1세대 요건 판단시 유의할 사항
부모가 성인 자녀와 생계를 같이하면서 부모 명의로 주택 1채, 자녀 명의로 주택 1채를 보유한 경우에는 1세대 2주택자가 됩니다. 이때 1주택을 양도하면 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 없습니다. 그런데, 양도일 이전에 일정 규모의 소득이 있거나 30세 이상인 성인 자녀가 1세대로 세대 분리하는 경우 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다.
단, 여기서 세대분리는 주소 이전만으로 되는 것이 아닙니다. 과세관청은 별도 세대 여부를 판정할 때 부모와 자녀가 실제로 생계를 같이하는지 여부로 판정하기 때문입니다. 따라서 이를 파악하기 위해 가족의 신용카드 사용처와 교통카드 사용처, 공과금 청구서 등의 자료를 활용하여 세밀하고 확인합니다. 따라서 위장으로 세대를 분리하여 비과세를 적용받으려다 세금폭탄을 맞는 사례가 있으니 유의하여야 합니다.
2) 2년 보유요건 판단시 유의할 사항
주택 취득시 거주자인 1주택자가 이민이나 장기출국 전에 2년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세가 적용됩니다. 그러나 2년 이상을 보유하지 못했더라도 출국일로부터 2년 이내에만 양도하면 1세대 1주택 비과세를 적용해 줍니다.
만약 출국일로부터 2년 이내에 양도하지 못하게 되면 비거주자이므로 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않습니다. 그러나 다시 국내에 들어와서 거주자가 되고 비거주자 및 거주자로 보유한 기간이 총 3년 이상이 되면 비과세를 적용받을 수 있습니다.
그리고, 2년 보유요건을 채우지 못하고 이민이나 장기출국이 아닌 경우에는 1년 이상 거주한 주택을 전제로 세대원 전원이 취학, 근무상 형편, 질병요양 등 부득이한 사유로 다른 시군으로 이사하면서 양도하면 1세대 1주택 비과세가 적용됩니다. 그러나 1년 이상 거주한 사실이 없다면 아무리 부득이한 사유가 발생하더라도 비과세가 적용되지 않음에 유의해야 합니다.
3) 2년 거주요건 판단시 유의할 사항
2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 내 취득하는 주택에 대해 2년 거주요건이 있습니다. 여기서 주의할 점은 조정대상지역에서 취득한 주택의 2년 이상 거주요건은 주택을 취득하는 시점을 기준으로 부여된다는 점입니다. 예를 들어 주택을 취득할 때에는 조정대상지역이 아니었으나 양도 시점에서 조정대상지역으로 지정되었다면 2년 이상 거주 요건을 갖출 필요가 없습니다. 반대로 주택을 취득할 때에는 조정대상지역이었으나 양도 시점에는 조정대상지역에서 해제되었더라도 2년 이상 거주 요건을 갖추지 못하면 1세대 1주택 비과세를 받지 못하게 됨을 유의해야 합니다.
4) 주택 수 계산시 유의할 사항
1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 때 가장 어려운 것이 주택 수에 포함되는 여부입니다. 주거용으로 사용되고 있는 오피스텔은 주택수에 포함되는지, 단독주택으로 지어서 펜션으로 사요오디는 경우 주택수에 포함되는지, 다가구주택 요건을 위반한 다가구주택을 단독주택으로 볼 것인지 등 다양한 사례에 따라 개별적인 상황별로 판단해야 하며, 이 경우 세무 전문가의 상담을 받는 것이 좋습니다.
재개발 재건축 양도소득세
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재개발 재건축에서 일시적 2주택 양도세 비과세에 대해서는 아래 글을 참고해주시기 바랍니다.
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