입주권 분양권 차이를 궁금해하는 분이 많아 정리하였습니다. 양자 모두 새 아파트를 분양받을 권리라는 점은 동일합니다. 차이점은 입주권은 재개발 또는 재건축 조합원이 새 아파트를 분양받을 권리인 반면, 분양권은 청약에 당첨되어 일반 분양자의 자격으로 새 아파트를 분양받을 권리인 점입니다.
입주권 분양권 차이
1) 입주권 분양권 취득
입주권은 재개발 또는 재건축 조합원이 취득하는 권리입니다. 조합원 자격이 있는 경우 분양 자격을 갖는 것이 일반적이나 예외도 있습니다. 분양 자격에 대해서는 도시 및 주거환경정비법에서 큰 틀이 정해져 있고, 보다 자세한 사항은 시도 조례나 조합 정관에 규정되어 있습니다. 입주권은 소유하고 있는 토지 등이 재개발 재건축 구역에 우연히 포함되는 경우도 있으나, 구역 내 토지 등을 매수하여 취득하는 경우가 많습니다.
예를 들어 조합원이 500명이고 1,000 세대 아파트가 계획되어 있다면 하나의 재개발 또는 재건축 구역에는 입주권 분양권이 양자 모두 존재하게 됩니다. 1,000세대 중 500세대는 조합원 분양이고, 나머지 500세대는 일반 분양입니다. 경우에 따라 임대주택 등이 별도 포함될 수 있습니다.
분양권은 청약에 당첨되어 일반 분양을 받게 되는 경우를 말하며 청약통장만 있으면 누구나 청약을 신청할 수 있습니다. 다만 입주자모집공고를 통해 개별 단지에서의 1순위 청약 조건 등은 구체적으로 살펴봐야 합니다. 당첨자는 자녀수, 무주택기간 등을 가점으로 산정하여 가점순으로 결정하거나 추첨을 통해 결정됩니다.
청약을 신청하려면 한국부동산원에서 제공하는 청약홈으로 접속해주시기 바랍니다.
2) 입주권 분양권 장단점
입주권 분양권을 취득하면 일반적으로 주변 시세보다 저렴하게 아파트를 분양받을 수 있습니다.
먼저 입주권은 좋은 동호수를 배정받는데 유리합니다. 대부분의 조합은 좋은 동호수를 조합원에게 먼저 배정하고 남은 동호수를 일반 분양합니다. 조합원의 동호수는 기존 소유한 토지 등의 권리가액이나 아파트 동호수 등을 기준으로 배정하게 됩니다. 그러나 기존 개발전 아파트 1층을 소유했다고 하여 반드시 새 아파트 1층을 배정받는 것은 아닙니다. 따라서 입주권을 위해 재건축 아파트를 매수하는 경우 동호수에 너무 좌우될 필요는 없습니다. 그리고 입주권을 취득하는 경우 조합원에게만 제공되는 발코니 확장, 가구, 가전의 무료 설치 등 다양한 조합원 혜택을 누릴 수 있는 장점이 있습니다.
입주권의 또 다른 장점은 분양권에 비해 취득하기 쉽다는 점입니다. 청약은 당첨이 되어야만 분양 자격이 생기는데 비해, 입주권은 구역내에서 조건에 부합하는 물건을 매수하기만 하면 취득할 수 있습니다. 그리고 입주권은 분양권에 비해 사업지연 등의 요소가 반영되므로 시장에서 보다 낮은 가격으로 거래가 됩니다. 만약 사업 초기단계에서 입주권 취득을 위해 토지 등을 매수하면 분양권과의 가격 차이는 훨씬 커지게 됩니다.
분양권을 취득하면 향후 2~3년이내에 새 아파트에 입주하는 것이 거의 명확하나 입주권은 그렇지 않습니다. 특히 사업초기단계에 입주권 취득을 위해 토지 등을 매수한 경우 사업이 지연되거나 중단될 수 있는 위험을 안고 있습니다. 또한 언제 새 아파트에 입주할 수 있을지 정확한 시점을 예상하기 어렵고 추가분담금의 문제도 있습니다.
입주권의 전매 금지
투기과열지구에서 재개발 재건축 조합원의 권리가 제한되는 경우가 있는데 조합원 지위 전매 제한이 있습니다. 만약 전매 제한기간에 입주권을 거래하면 입주권이 나오지 않고 현금청산 대상이 됩니다. 재건축의 경우 조합설립인가 이후부터 소유권이전등기시까지 전매가 허용되지 않습니다. 재개발의 경우 관리처분인가 이후부터 소유권이전등기시까지 전매가 금지됩니다.
전매에는 매매뿐만 아니라 소유권의 변동을 가져오는 증여 등 모든 행위가 포함되므로, 매매가 아니라 가족에게 증여를 하더라도 증여를 받은 수증자는 입주권을 취득하지 못하고 현금청산된다는 점에 유의해야 합니다.
그러나 예외적으로 전매가 허용되는 사업장이 있습니다. 재건축의 경우 2003년 12월 30일 이전에 조합설립인가를 받은 곳이면 조합설립인가 이후라도 전매가 가능합니다. 재개발의 경우 2018년 1월 24일 이전에 최초로 사업시행인가를 신청한 사업장은 관리처분인가 이후에도 입주권 전매가 가능합니다. 2023년 12월 현재 전매가 허용되는 재개발 사업장은 아직 많이 있습니다.
그 외에도 조합원 지위 양도인이 일정 거주기간 및 보유기간 요건을 충족하거나, 사업이 일정 기간 지연되는 경우 예외적으로 전매가 허용되는 사례가 있어 구체 케이스별로 판단이 필요합니다.
입주권의 조합원 분양신청
조합원에게는 다양한 권리가 있으나 가장 중요한 것은 새 아파트를 분양받을 권리입니다. 조합이 정한 조합원 분양신청기간에 분양신청을 하지 않으면 입주권을 받을 수 없습니다. 실수로 분양신청을 놓치는 사례가 있으나 현금청산의 대상이 되며 구제받기 어려우므로 유의해야 합니다.
현금청산이 될 경우 입주권을 받는 것보다 금전적으로 큰 손해를 볼 가능성이 높습니다. 현금청산은 감정평가로 정하게 되는데 감정평가 시점이 과거 시점이기 때문에 주변 시세의 60~70% 정도로 평가받게 됩니다. 재건축의 경우 조합원 분양신청기간 만료일의 다음날 기준으로 감정평가를 합니다. 재개발의 경우에는 감정평가 기준일이 사업시행인가고시일이 기준입니다. 따라서 어느 경우라도 입주일보다 적어도 3년~5년 이전의 가격을 기준으로 현금청산금이 정해지게 됩니다. 따라서 조합원은 분양신청에 대한 절차와 기간을 반드시 확인하고 기간을 놓치지 말고 대비해두어야 합니다.
조합이 정한 분양신청기간에 분양신청
조합은 사업시행인가 이후에 분양신청 절차를 진행하게 되는데 이 때 분양신청을 하지 않으면 입주권을 받을 수 없습니다. 조합은 분양신청절차를 진행하기 전 조합원이 조합에 신고한 주소로 조합원별 소유하고 있는 토지 등의 평가금액, 조합원별 예상되는 분담금, 분양신청기간이나 절차 등을 구체적으로 통지합니다.
조합원 분양신청을 놓치는 경우 중 가장 빈번한 사례가 이사 후 주소지를 변경하지 않아 분양신청을 놓치는 경우입니다. 따라서 만약 이사 등으로 거주하는 주소가 변경되었다면 변경된 새 주소를 반드시 조합에 신고하여 우편물을 수령할 수 있도록 해야 합니다. 구체 사례별로 일부 판례에서는 조합원의 편을 들어주는 경우도 있으나 모든 사례가 그런 것은 아니므로, 소송으로 진행되지 않도록 조합원 분양신청 기간을 놓치지 마시기 바랍니다.
공유로 부동산을 소유한 경우 대표를 정해 분양신청
재개발 재건축 구역에 토지 등을 여러 명이 공유로 소유하는 경우에도 입주권은 하나밖에 나오지 않으며, 입주권은 공유자간 지분에 따라 나누어 소유하게 됩니다. 이와 같이 공유로 부동산을 소유하는 경우에는 반드시 전원이 동의하여 1인을 대표자로 선임하고, 그 대표자만이 조합에 대해 분양신청 등 법률행위를 할 수 있습니다. 그러나 이 경우에도 대표자 단독으로 소유하는 것이 아니라 대표자는 공유자를 대표하여 조합에 대해 법률행위를 하는 것이고, 입주권은 기존 토지 등에 대한 지분비율에 따르게 됩니다.
만약 대표 조합원을 선임하지 못하거나 합의가 이루어지지 않아, 대표자 선입 없이 공유자 각자 분양신청을 하는 경우에는 적법한 분양신청으로 인정되지 않습니다. 명확한 판례가 있는 것은 아니나 분양신청은 분양을 원하는 세대수, 평형, 용도 등에 대한 의사표시라는 점에서 공유자 각자 제출한 분양신청서 내역이 모두 일치하지 않는 한 적법한 의사로 분양신청한 것으로 보기 어렵습니다.
지금까지 입주권 분양권 차이에 대해 살펴보았습니다.
재개발과 재건축의 차이점에 대한 내용은 아래 글을 참고해주시기 바랍니다.
재개발 재건축 양도소득세에 대한 상세한 내용은 아래 글을 참고해주시기 바랍니다.
재개발 재건축에서 일시적 2주택 양도세 비과세에 대해서는 아래 글을 참고해주시기 바랍니다.
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