부동산의 사이클은 크게 수요와 공급의 차이에 따라 결정될 수 있습니다. 아파트의 수요는 그 지역 인구를 기준으로 산출하고, 공급량은 아파트 입주 물량과 미분양 물량을 통해 분석할 수 있습니다. 아래에서는 수도권과 5대 광역시, 지방 8도로 구분하여 각 지역별 수요와 공급을 살펴보겠습니다
부동산에서 수요와 공급을 볼 때 수요는 각 지역의 인구수에 비례하여 산출할 수 있으므로, 공급물량이 중요하게 됩니다. 투자하고 싶은 지역에 앞으로 수년간 대량의 입주가 예정되어 있거나 미분양 아파트가 적체되고 있다면, 투자에 대해 재점검하고 검토해야 합니다. 반대로 투자하고 싶은 지역이 앞으로 수년간 입주 물량이 수요보다 부족하고 미분양 아파트도 적거나 없다면 수요보다 공급이 부족하므로 시간이 갈수록 가격이 상승할 요인이 높다고 할수 있습니다.
수도권 아파트 입주 물량과 미분양 데이터
서울 아파트 입주 물량과 미분양 분석
서울 지역의 수요 대비 아파트 공급 물량은 2022년부터 수요 대비 공급이 부족하였으며 2024년, 2025년까지 신축 공급이 지속적으로 감소하므로 매우 부족합니다. 또한 미분양 아파트도 미미한 수준이기 때문에 신축 공급물량 부족이 가속화되고 이로 인한 신축 아파트의 가격 상승 요인이 있습니다. 이러한 공급물량 부족으로 인한 수요와 공급의 불균형은 시간이 갈수록 적체되어 그 에너지가 커지게 됩니다. 서울의 신축 아파트의 가치는 수요대비 부족한 공급으로 인해 지속적으로 상승할 수 있습니다.
경기 아파트 입주 물량과 미분양 분석
경기도는 2022년부터 2024년까지 수요 대비하여 신축 입주물량이 다소 많은 편이고 2025년부터 수요보다 적은 공급으로 돌아서게 됩니다. 그러나 기존에 과다 공급에 대한 누적효과를 고려해야 합니다. 또한 경기도는 지역이 광범위하고 서울과 인천에 인접하고 있으므로, 경기도 내에서도 지역별로 구분하여 살펴볼 필요가 있습니다. 예를 들어 경기 남서지역, 남동지역, 북서지역, 북동지역에 따라 인접하고 있는 서울과 인천과 영향을 주고 받기 때문에 각 생활권역별로 구분하여 입주 물량이 과다한지 살펴보는 것이 좋습니다. 미분양 아파트는 2023년 증가하였다가 감소하고 있는 추세로 우려할 수준은 아니나 미분양 아파트의 증감 추이는 지속적으로 모니터링하는 것이 좋습니다.
인천 아파트 입주 물량과 미분양 분석
인천은 2022년과 2023년에 수요 대비 입주 물량이 매우 많았습니다. 인천과 인접한 경기 서부권에서 일부 물량을 받아줄 수 있으나, 기존 공급과다 물량이 매우 많았습니다. 뿐만 아니라 2024년, 2025년에도 그 폭은 감소하지만 여전히 수요대비 공급물량이 과다한 지역입니다. 입주물량 과다가 2022년부터 2025년까지 시간이 지나면서 누적될 수 있는 점을 고려하면 주의할 필요가 있습니다. 미분양 아파트는 경기와 마찬가지로 2023년 증가하였다가 감소하고 있는 추세로 지속적으로 살펴볼 필요가 있습니다.
아파트 입주 물량과 미분양 물량에 대해서는 아파트실거래가 아실에 접속하여 확인해주시기 바랍니다.
5대 광역시 아파트 입주 물량과 미분양 데이터
대전광역시 아파트 입주 물량과 미분양 분석
대전광역시는 연간 아파트 수요량이 약 7200세대인데 2022년까지 수요 대비 아파트 입주 물량이 많은 편이었고 2023년 수요 대비 부족하였습니다. 그러나 2024년과 2025년에는 수요대비 아파트 공급이 다시 많아지므로 주의해야 합니다. 미분양 아파트의 물량도 2022년 하반기와 2023년 상반기에 크게 증가하였다가 현재 감소하였지만, 추후 시장 상황에 따라 지속적으로 모니터링 해야 합니다.
광주광역시 아파트 입주 물량과 미분양 분석
광주광역시는 연간 아파트 수요량이 약 7200세대인데 2022년에 수요 대비 아파트 입주 물량이 많았습니다. 그러나 대전광역시와 마찬가지로 2023년에는 수요 대비 다소 부족하였습니다. 그러나 2024년에는 다시 수요 대비하여 신축 아파트 입주물량이 많은 편이고 2025년에는 수요 대비 공급이 적은 편입니다. 투자자들은 연도별 흐름에 따라 진입해야 할 시기와 매도해야 할 시기를 검토해보시기 바랍니다. 미분양 물량은 과거와 같이 우려할 수준은 아니지만 2023년 미분양 아파트가 증가한 이후 크게 감소하지 않고 유지되고 있어서 미분양 아파트의 증감 추이에 대해서도 지속적으로 살펴봐야 합니다.
대구광역시 아파트 입주 물량과 미분양 분석
대구광역시는 연간 아파트 수요량이 약 1만 2000세대인데, 2020년부터 수요 대비 신축 아파트 공급이 과다하였으며 특히 2023년에는 수요 대비 3배가 넘는 공급물량이 쏟아져 나왔습니다. 뿐만 아니라 2024년에도 수요 대비 2배 가량의 공급물량이 예정되어 있습니다. 2025년에는 수요 대비 공급물량이 약간 부족하여 적정 수준으로 회귀할 것이나, 지난 수년간 신축 아파트 공급과다가 누적되었음을 고려해야 합니다. 미분양 아파트 물량도 2022년부터 조금씩 증가하기 시작하여 2023년 상반기에는 우려할 수준으로 폭등하였습니다. 2023년 하반기에는 미분양 아파트가 점차 감소하였으나 향후 지속적으로 모니터링이 필요합니다.
부산광역시 아파트 입주 물량과 미분양 분석
부산광역시는 연간 아파트 수요량이 약 1만 7000세대인데, 2013년부터 2023년까지 10년이 넘는 오랜 세월동안 지속적으로 수요 대비 아파트 입주 물량이 과다하여 신축 공급 누적에 따른 악영향을 고려해야 합니다. 그러나 2024년에는 수요 대비 공급이 부족하며 2025년이후에는 수요 대비 공급물량이 매우 부족하므로 미래 시점에서 판단할 때 현재보다 물량이 줄어들어 부족해질 것이라고 판단할 수 있습니다. 미분양 아파트 물량도 2023년에 증가한 이후 크게 감소하지 않고 유지되고 있으므로 미분양 아파트의 증감 추이에 대해 모니터링 해야 합니다.
지방 8도 아파트 입주 물량과 미분양 데이터
강원도 아파트 입주 물량과 미분양 분석
강원도는 연간 아파트 수요량이 약 7800세대인데, 2018년부터 2021년까지 수요 대비 입주 물량이 과다하여 과잉 공급이었으며 2022년에는 수요대비 공급이 부족하였습니다. 그러나, 2023년 이후 수요대비 입주 물량이 대등한 수준이나, 강원도에서도 시도별로 구체적으로 살펴보는 것이 중요합니다. 예를 들어, 2024년의 공급물량 중 3천 세대는 강릉시에 집중되어 있으므로, 투자하려는 시도별로 살펴보는 것이 중요합니다. 미분양의 경우 2023년 다소 증가하였으나 우려할 수준은 아닙니다. 그러나 미분양 아파트의 증감 추이도 지속적으로 확인하는 것이 좋습니다.
충청북도 아파트 입주 물량과 미분양 분석
충청북도는 연간 아파트 수요량이 약 8000세대인데, 2018년 이후 수요 대비 공급 물량이 많았다가 최근에는 수요와 공급이 대등한 수준이 되었습니다. 그러나 충청북도는 세종시와 대전광역시의 흐름과 서로 영향을 주고 받으므로 이를 고려하는 것이 좋습니다. 2024년과 2025년에는 수요 대비 공급물량이 다소 많은 편입니다. 미분양 아파트의 경우 2023년에 큰 폭으로 증가하였으며 최고점대비 소폭 감소하였으나 아직 지속적으로 미분양 아파트의 증감 추이를 모니터링 해야 합니다.
충청남도 아파트 입주 물량과 미분양 분석
충청남도는 연간 아파트 수요량이 약 1만세대인데, 2022년부터 2024년까지 공급물량은 2배에서 3배에 달하는 과공급 상태입니다. 따라서 충청남도 아파트의 경우 매수 시점, 매도 시점 모두 주의해야 합니다. 미분양 아파트도 2023년에 큰 폭으로 증가하였다가 다소 감소하는 추세이나 여전히 모니터링이 필요합니다. 충청남도에서는 아산과 천안에 공급이 많은데 이 도시들은 시세 흐름이 연동될 수 있으므로 함께 살펴보는 것이 중요합니다.
전라북도 아파트 입주 물량과 미분양 분석
전라북도는 연간 아파트 수요량이 약 9천세대인데, 수요대비 적정한 공급 물량이 이어지고 있고 2024년 이후의 공급 물량도 마찬가지 입니다. 다만, 2023년에 미분양 아파트가 약 4천세대까지 높아졌으며 다소 감소하였으나 여전히 미분양 아파트가 많으므로 투자자들은 매도 시점 등을 고려하여 각별한 주의가 필요합니다.
전라남도 아파트 입주 물량과 미분양 분석
전라남도는 연간 아파트 수요량이 약 9200세대인데, 수요대비 적정한 공급 물량이 이어지고 있습니다. 또한 2024년 이후의 공급 물량도 수요 대비 적정 물량이 이어집니다. 그러나 전라북도와 마찬가지로 2023년에 미분양 아파트가 3500세대까지 큰 폭으로 늘어났으며 현재도 미분양 아파트 물량이 감소하지 않고 유지되고 있습니다. 미분양 아파트 물량이 지속적으로 증가하면 그 적체된 물량이 신축 아파트와 함께 공급 물량이 되므로 주의해야 합니다.
경상북도 아파트 입주 물량과 미분양 분석
경상북도는 연간 아파트 수요량이 약 1만 3천세대인데, 2020년부터 수요대비 다소 입주 물량이 부족한 부족 공급상태가 이어졌습니다. 그러나 2024년에는 수요 대비 공급물량이 많은 편입니다. 신축 아파트의 공급 물량으로만 보면 좋은 흐름으로 볼 수 있으나, 미분양 아파트가 2022년과 2023년에 큰 폭으로 증가하였으며 다소 감소하는 추세이나 여전히 7천 세대가 넘는 미분양 아파트가 있으므로 주의해야 합니다.
경상남도 아파트 입주 물량과 미분양 분석
경상남도는 연간 아파트 수요량이 약 1만 7천세대인데, 2020년부터 수요대비 입주 물량이 부족한 상태를 이어왔습니다. 2023년부터 공급이 다소 증가하여 2024년, 2025년에는 수요대비 대등한 수준의 공급물량이 있습니다. 미분양 아파트도 타 지역에 비해 큰 폭으로 증가한 것이 아니고 2023년에 다소 증가하여 약 4천 세대의 미분양 아파트가 있습니다. 미분양 아파트의 증감 추이를 살피면서 투자 시기를 가늠해볼 수 있습니다.
제주도 아파트 입주 물량과 미분양 분석
제주도는 연간 아파트 수요량이 약 3400세대입니다. 2015년부터 2018년까지 수요 대비 입주 물량 공급이 많았으나 2019년부터 공급 물량이 줄어들었습니다. 2021년 이후에는 공급 물량이 매우 적은 편으로 현재까지 유지되고 있으며 2023년 이후에도 수요 대비 공급물량은 매우 작습니다. 그러나, 2022년 하반기부터 미분양 아파트가 큰 폭으로 증가하였습니다. 아파트 수요량 대비하여 신축 공급이 매우 적은데도 불구하고 미분양 아파트가 증가한다는 것은 좋지 않은 신호입니다. 미분양 아파트의 증감 추세를 면밀히 살펴야 합니다. 다만 공급물량의 측면으로만 보면 수요 대비 매우 작은 수준이므로, 매매 수요가 살아난다면 가격 반등을 기대할 수 있습니다.
이상으로 전국 아파트 입주 물량과 미분양에 대해 살펴보았습니다.
전국 도시별 상승순서와 대장아파트에 대한 정보는 아래 글을 참고해주시기 바랍니다.