투자에서 고수와 하수를 나누는 것은 자신만의 부동산 투자 원칙이 있는지, 그리고 원칙을 지켜가며 투자를 하고 있는지가 기준이 될 수 있습니다. 또한 부동산 시장의 빅데이터를 가공한 다양한 애플리케이션을 어떻게 활용하는지에 따라 정보의 양과 질이 좌우되고 부동산 투자의 성패가 결정됩니다.
부동산 투자에도 원칙이 필요합니다.
모든 투자의 기본은 싸게 사고 비싸게 파는 것임은 말할 필요가 없습니다. 그러나 싸게 사는 것과 비싸게 파는 것의 기준을 정하지 않는다면 상황에 따라 흔들릴 수 있습니다. 따라서 부동산 매수를 하기 전에 매수를 위한 기준을 세우고, 부동산 매도를 하기 전에 매도를 위한 기준을 정해두는 것이 좋습니다. 이러한 기준은 수치로 명확하게 특정하는 것이 필요합니다.
부동산 투자 원칙을 만들기 위한 2가지 습관
부동산 투자자는 자신만의 부동산 투자 원칙을 만들어야 합니다. 이를 위해서는 자신의 부동산 투자에 대해 깊이 생각하고 고민하는 시간이 필요합니다. 따라서 처음 부동산 공부를 시작하였다면 성공한 투자자를 멘토로 삼아 그 방법을 벤치마킹하여 매수와 매도를 해보는 것이 좋습니다.
부동산 투자를 꾸준히 이어가다보면 단계마다 시행착오를 겪게 됩니다. 이 과정을 겪으면서 앞으로 부동산 투자에서 발생할 수 있는 문제에 대한 해결 능력이 키워집니다. 또한 이 문제해결 능력을 키우는 과정에서 나만의 부동산 투자 원칙과 기준을 정할 수 있습니다. 다. 직접 투자해보고 경험해보지 않으면 나의 부동산 투자 원칙을 만들 수 없다는 말이기도 합니다.
네이버 부동산에서 온라인으로 매물 검색을 꾸준히 하고, 오프라인에서 지역 부동산 중개사무소를 방문하여 정보를 얻는 것을 습관화하여 부동산 투자로 부자가 될 수 있습니다.
네이버 부동산은 아래 링크로 접속하여 주시기 바랍니다.
온라인에서 급매 매물 검색하기
부동산 투자자마다 온라인 매물 검색과, 오프라인 임장 중 어느 쪽에 더 큰 비중을 두는지는 다를 수 있습니다. 그러나 분명한 것은 온라인 검색 없이 오프라인으로 임장만 다니는 것은 한계가 있습니다. 진짜 좋은 물건을 갖고 있는 부동산 중개사무소에 방문하더라도 좋은 물건은 가족, 친지, 지인, 기존 우수고객들에게 먼저 넘겨주게 되는 경우가 많습니다. 그래서 오늘 처음 만난 중개사님에게 최고의 급매 매물을 받기는 현실적으로 어려운 일입니다.
온라인으로 매물을 검색하는 것은 스마트폰만 있다면 언제든지 전국의 급매를 찾을 수 있습니다. 급매는 과거에 거래되었던 실거래가 또는 현재 매물로 나와 있는 호가와 비교하여 안전마진이 있는 매물이 급매입니다.
부동산 투자자가 투자하려는 지역을 특정하였다면 해당 지역에 나와 있는 아파트 급매물을 먼저 빠르게 검색하여 1차 선별해두고, 선별된 물건들 중 나만의 부동산 투자원칙에 맞으면서도 가장 저렴하고 안전마진이 큰 매물을 2차로 선별합니다. 이렇게 2차로 선별된 매물들에 대해 부동산에 전화로 문의하고 남아 있다면 직접 중개사무소를 방문하여 투자여부 결정을 위해 임장을 합니다.
만약 위 과정을 거치고도 투자할 만한 매물이 없다면, 지역을 다른 곳으로 변경하여 다시 같은 과정을 반복합니다.
나만의 부동산 투자 원칙 예시(아파트 투자 예시)
지방에서 투자할 아파트를 매수하는 경우 원칙을 예시로 들어 보면 다음과 같습니다.
1) 공시가격 1억원 이하로 다주택자 취득세 중과에 해당하지 않을 것
2) 59m2이상 계단식 아파트
3) 500세대 이상 단지 아파트
4) 2003년도 이후에 완공된 아파트
5) 전세수요가 탄탄한 위치 : 산업단지, 유통단지, 대학교, 공공기관 등 인근
6) 인구 50만명 이상 도시(최소 인구 25만명 이상은 필수)
7) 공동주택 공시가격은 7000만~8500만원이고, 매매가와 전세가는 1억 2000만원 정도에 해당
8) 매수가격은 공동주택 공시가격 대비 150% 이내
9) 매매가격이 KB부동산시세 하한가보다 저렴할 것
지방에서 아파트를 매도하는 경우 원칙을 예시로 들면 다음과 같습니다.
1) 매도가격은 공동주택 공시가격 대비 200% 이상
2) 아파트 1채 매도할 때 목표 시세차익은 세전 6000만원
부동산 투자를 위한 애플리케이션 활용
단기 트렌드 파악과 실시간 인기 아파트 (호갱노노)
호갱노노 앱에서는 지금 사람들이 관심을 가지고 있는 인기 검색 아파트가 실시간으로 반영이 됩니다. 네이버 등 포털에서 실시간 검색어 기능이 사라져서 현재 사람들이 무엇에 관심이 있는지를 확인하기에 매우 좋은 애플리케이션입니다. 사람들의 관심이 곧 돈이 되기 때문입니다.
호갱노노에서 실시간 인기 아파트와 인기 지역을 파악할 뿐만 아니라, 분석 도구에서 가격 변동을 통해 3년전 대비 현재까지 얼마나 가격이 변동했는지 확인하는 것이 필요합니다. 또한, 공급을 통해 향후 3년까지 입주 예정 물량이 얼마나 있는지 확인합니다.
그리고, 상권 메뉴에서 투자하려는 아파트 단지들 주변에 형성된 상권 규모를 확인하고, 인구 메뉴에서 최근 3년간 해당 지역의 인구 증감을 체크합니다.
호갱노노 앱에서 가장 편리한 기능은 매매가와 전세가의 비교 그래프 입니다. 매매/전세 탭을 누르면 갭 차이가 바로 나오므로 이를 확인하면서 그래프에서 표시된 갭 차이보다 투자금이 더 적게 들어가는 방법을 고민해봅니다. 예를 들어 다른 층보다 가격이 저렴한 1층 또는 탑층을 매수하는 방법, 전세물건이 귀하다면 전세가를 조금 더 높이는 방법 등이 있습니다.
호갱노노 부동산 앱으로 유망단지를 찾는 방법은 아래 글을 참고해주시기 바랍니다.
1년간의 중기 데이터를 파악 (아실)
아실에서 가장 유용한 기능 중 하나는 매물증감 입니다. 국토교통부에서 조회할 수 있는 실거래가는 매매 계약 한달이 지난후에 확인할 수 있어 정보가 느린데 비해, 아실에서의 매물증감은 매매당시 매물량의 증가와 감소 추이를 파악할 수 있습니다.
만약 지금 매물이 급격히 줄어들고 있다면 매수자가 아주 많아 거래가 많이 발생하고 있거나 또는 매도인이 시장에 내놓은 물건을 거두어들이고 있는 것으로 예측해볼 수 있습니다.
또한 지금 매물이 급격하게 증가하고 있다면 매수자보다 매도인이 많은데 거래가 잘 이루어지지 않는 것이므로 매도자가 금액을 내릴 가능성이 높음을 예측해볼 수 있습니다.
우리가 투자해야 하는 시점은 매물이 감소하고 있을 때 매수해야 향후 가격이 상승할 확률이 높아집니다.
아파트실거래가 아실 앱으로 유망지역 찾는 방법은 아래 글을 참고해주시기 바랍니다.
장기적인 빅데이터를 분석 (부동산 지인)
부동산 지인에서 유용한 기능은 시장강도 기능 입니다. 국토교통부에서 제공하는 실거래가 보다 아실의 매물증감이 한발 더 빠르게 파악할 수 있었는데, 부동산 지인의 시장강도는 이보다 더 선행하는 지표입니다. 시장강도의 흐름을 살펴보고 앞으로 시세가 어떻게 변화할지 파악해볼 수 있습니다.
만약 시장강도가 0에서 30으로 상승하면 해당 지역의 대장아파트가 오르기 시작한 것이고, 100이상으로 시장강도가 오르면 2급지, 3급지의 아파트도 키맞추기로 상승장에 합류한 것입니다. 만약 시장강도가 300이상이 되면 불장으로 매수자가 줄지어 대기중인 과열기로 볼수 있습니다.
반대로 시장강도가 200에서 100으로 내려가면 해당 지역의 가격 상승의 힘이 약해지고 있는 것입니다. 매매가가 오르고 있더라도 상승의 속도와 기울기는 약해지고 있는 것입니다. 시장강도가 30에서 -30이 되었다면 가격이 하락세로 전환된 것으로 볼수 있습니다.
아파트 투자자가 대장아파트를 매수하기 좋은 시기는 시장강도가 마이너스 시장강도에서 0을 돌파하며 올라갈 때이고, 지역의 2급지, 3급지 아파트를 매수하기 좋은 시기는 시장강도가 100을 넘어서 시장이 전반적으로 상승장에 돌입하는 시점이 됩니다.
부동산 지인의 무료 버전으로도 많은 기능과 데이터가 있으나 유료버전인 부동산 지인 프리미엄에서는 아파트 실거래량 증감을 보여줍니다.
현재 기준으로 지난달의 실거래 내역을 보여주는데, 어느 지역이 월평균 거래량보다 더 많이 거래되었는지를 보여주는 데이터 입니다. 만약 특정 지역에서 거래량이 평소보다 크게 늘어났다면 그것은 그 지역에 투자 수요가 몰려 거래가 이루어지고 있다는 의미입니다. 특히 월말에는 지난달의 거래정보가 거의 다 업데이트되는 시점이므로 월말에 아파트 실거래량 증감을 보면 지난달 투자자들이 몰려 거래가 늘어난 지역을 파악할 수 있습니다.
만약 지난달에 이미 투자자들이 거래를 하여 이미 가격이 오른 지역에 투자하는 것이 부담스럽다면, 도시별 상승순서와 대장아파트,2급,3급 아파트 등 물건의 체급을 고려하여 다음으로 투자자가 들어갈 지역 또는 물건을 선점해가는 방법을 시도할 수 있습니다.
또 다른 프리미엄의 기능으로 급매물보기 기능이 있습니다. 네이버 부동산에 올라온 매물 중에서 부동산 지인 자체적으로 수집하여 시세보다 싼 매물을 보여주는 기능입니다. 네이버 부동산에서 1차 선별 자료를 찾는 것도 좋지만, 시간이 부족한 경우 부동산 지인 프리미엄의 급매물보기에 있는 물건들을 1차 선별 물건으로 보고 여기에서 나만의 부동산 투자원칙에 맞는 물건을 2차 선별할 수 있습니다. 2차로 선별된 매물들에 대해 부동산에 전화로 문의하고 남아 있다면 직접 중개사무소를 방문하여 투자여부 결정을 위해 임장을 하여 최종 결정하는 과정은 기존 투자방식과 동일합니다.
부동산지인 앱으로 유망지역 찾는 방법은 아래 글을 참고해주시기 바랍니다.