부동산 투자 특히 아파트 투자에서 성공하기 위해서는 부동산 사이클에서 어느 시점에 매수, 매도하는지가 중요합니다. 모든 지역의 사이클이 같은 것은 아니므로 부동산 투자하려는 지역이 어떤 부동산 사이클에 있는지 파악해야 하고, 이에 따라 매수 또는 매도 타이밍을 선별하는 것이 필요합니다.
부동산 시장 사이클과 투자 타이밍
상단의 그래프와 같이 부동산은 저점에서 매수하여 고점에서 매도하면 성공입니다. 그러나 모든 투자자가 이렇게 실행할 수는 없습니다. 시장 사이클의 그래프는 시간이 지난 이후에 과거의 데이터를 모아 그려지는 것이지, 미래의 그래프 궤적을 미리 예측하기 어렵기 때문입니다. 이하에서 부동산 시장 사이클을 4단계로 나누어 보겠습니다.
부동산 사이클 후퇴기
부동산 시장 사이클에서 최고의 정점을 찍은 후에 하락으로 반전되어 가격이 후퇴하는 시기입니다. 과도한 부채로 인해 경기 호황이 끝나고 채무자의 부채 상환 능력이 악화되어 건전한 자산까지 팔기 시작하면서부터 시작됩니다. 이로 인해 자산 가치가 폭락하면 금융 시스템이 붕괴되고 최종적으로 금융 위기가 발생하기도 합니다.
후퇴기에는 거래량이 크게 감소합니다. 매도인은 가격이 더 떨어지기 전에 팔고 싶어하지만 매수인은 시간이 지날수록 떨어지는 가격을 보면서 성급하게 사려고 하지 않기 때문입니다. 따라서 철저히 매수인 우위의 시장이 됩니다. 또한 과거의 실거래가 금액이 새로운 거래의 기준 가격 또는 상한선이 됩니다. 후퇴기에는 이전 가격보다 높은 가격에 사지 않기 때문입니다.
부동산 사이클 불황기
부동산 투자가 더욱 심하게 위축되고 아파트 가격이 내려가는 시기입니다. 아파트 가격은 실사용자인 실거주 가치와 투자자의 투자 수요로 올라간 가격으로 정해지는데, 여기서 투자 수요가 빠지면 매매가는 실거주자의 가치인 전세가격까지 떨어지게 됩니다.
만약 불황기가 되기 전부터 미분양이 많은 지역이라면 매매가와 전세가가 동반하여 하락하게 되며, 미분양이 없는 지역이라면 매매가는 하락하지만 전세가는 어느 정도 방어될 수 있습니다. 이 시기에는 실거주자들이 매수하기보다는 시세를 지켜보면서 전세로 전환하기 때문입니다.
불황기가 끝날 즈음에 매수한다면 손해볼 가능성이 적은 투자를 할 수 있습니다. 저점에서 매수한 이상 앞으로 이어질 사이클에서 상승할 일만 남았기 때문입니다.
부동산 사이클 회복기
불황기에 하락한 가격이 저점을 찍은 후 상승으로 전환되는 시기가 회복기 입니다. 불황기에는 정부가 부동산 시장을 활성화하기 위해 금리를 낮추거나 부동산 거래를 활성화하기 위한 정책을 펼치기도 합니다. 낮은 금리와 부동산 가격으로 인해 부동산 거래가 다시 활기를 띠기 시작합니다.
투자자들은 먼저 그동안 거래되지 않던 미분양 아파트를 매수합니다. 불황기에는 미분양 아파트이지만 호황기에는 신축 아파트이기에, 가격이 떨어진 만큼 투자할 가치가 커졌기 때문입니다.
이 시기에는 소액 투자자보다는 돈이 어느 정도 있는 투자자들이 먼저 움직입니다. 따라서 미분양 아파트나 각 지역의 대장 아파트들부터 먼저 거래량이 증가하며 가격이 상승하기 시작합니다.
부동산 사이클 호황기
부동산 사이클 주기에서 마지막 시기는 호황기 입니다. 부동산 시장에 투기성이 짙어지고 가격은 정점을 찍을 때까지 계속하여 빨게 상승합니다.
회복기와 달리 호황기에서는 분양권 투자에 수요가 더 발생하지 않습니다. 이미 회복기를 지나면서 분양권에 억대 프리미엄이 붙어 있어 가격이 너무 올라 투자 매력이 떨어지기 때문입니다.
따라서 청약이나 입주권을 받을 수 있는 재개발 재건축 시장으로 몰리게 됩니다.(재개발재건축 시장은 지역에 따라 회복기부터 미리 상승하기도 합니다.)
또한 호황기에는 거의 모든 부동산이 대장 아파트와 키를 맞추어 오르는 경향이 있습니다. 투자자뿐만 아니라 호황기에는 무주택 실수요자나 실거주자도 매수에 동참합니다.
위 그래프는 부동산 사이클에서 버블의 형성 과정을 보여주는 모델입니다. 부동산의 거시적인 흐름은 항공모함과도 같아서, 한번 사이클의 방향이 정해지면 그 사이클이 끝날 때까지 같은 지역의 부동산 시세는 함께 움직이는 경향을 보입니다.
부동산을 매수하는 시점은 하락기에 떨어지는 것을 지켜보고 상승세로 전환된다면 시세를 수시로 체크하면서 싸게 나온 매물을 찾아보는 것이 좋습니다.
또한, 지역마다 부동산 사이클이 다를 수 있으므로, 한 지역에서 수익이 발생했다면 다음 사이클까지 쉬는 것이 아니라 다른 사이클로 움직이는 지역을 찾아 투자를 하면 됩니다.
미국 부동산을 통한 한국 부동산 투자 타이밍
한국의 부동산 시장 흐름을 읽기 위해서는 먼저 미국을 비롯한 세계 선진국들의 부동산 시장 동향을 파악해보는 것이 좋습니다. 전 세계의 경제가 밀접하게 연결되어 있어 흐름이 동조화되는 경향을 보이기 때문이며, 가장 중요한 국가는 미국입니다.
미국 연방준비은행 FED
미국 중앙은행인 연방준비은행 FED에서 제공하는 경제지표 데이터 사이트를 참고하면 미국 주택가격 그래프를 볼 수 있습니다. 이와 함께 IMF에서 제공하는 전 세계 주택가격 데이터도 함께 확인해보는 것이 좋습니다.
미국 연방준비은행으로 접속은 아래 링크를 활용해주시기 바랍니다.
IMF에서 제공하는 전 세계 주택가격 데이터
IMF에서는 글로벌 전체 및 각 국가별 주택가격 지수를 확인할 수 있습니다.
또한, 실질 주택가격과 명목 주택가격의 변화, 주택가격 대비 소득 비율, 주택가격 대비 임대료 비율 등의 데이터도 국가별로 확인해 볼 수 있습니다.
(단, 한국은 다른 국가와 다르게 전세제도가 존재하므로, 주택가격 대비 임대료 비율 등이 다른 국가와 편차가 발생할 수 있음은 미리 인지하고 검토하시면 좋겠습니다.)
IMF에서 제공하는 세계 주택가격 데이터를 확인하시려면 아래 링크를 확인해주시기 바랍니다.
한국 부동산 투자 타이밍 선정을 위한 데이터 분석
한국의 각 도와 광역시, 수도권으로 권역을 구분하여 투자 타이밍 선정을 위한 데이터를 살펴보겠습니다. 핵심적으로 분석할 데이터는 1) 매매가격과 전세가격 변동, 2) 입주물량과 미분양물량, 3) 매매 매물 물량과 전세 매물 물량, 4) 청약경쟁률과 분양율 입니다.
먼저 매매가격과 전세가격의 변동 추이입니다. 전반적인 상승구간과 하락구간을 알면 거시적으로 투자 시점을 파악할 수 있습니다. 또한 입주 물량과 미분양 물량을 통해 해당 지역에서 내가 투자한 물건을 매도할 시점의 공급물량을 예상하여 이에 따른 엑싯 전략을 수립할 수 있습니다.
아파트 입주 물량과 미분양 데이터를 통한 투자 지역 선별에 대해서는 아래 글을 참고해주세요
예를 들어, 2년 보유한 후 매도하기로 계획하였는데, 해당 지역에서 2년후에 공급물량이 많다면 가격 하락압력도 있을 수 있고 매도 물건이 많아 매매 거래가 어려울 수 도 있습니다. 따라서, 부동산 투자할 때부터 예상 매도시점의 공급물량을 파악하여 공급물량이 더욱 부족해지는 지역을 매수하는 것이 좋습니다. 공급물량의 효과는 누적되므로 전년도에 이어 지속적으로 공급물량이 부족하다면 더욱 유리합니다.
또한, 투자시점에서 매매 매물 물량과 전세 매물 물량을 파악하여 이후 부동산 사이클과 시장 흐름의 방향성을 예측할 수 있습니다. 예를 들어, 매매 매물량이 적다면 이후에 매매가가 상승할 수 있는 가능성이 있고, 전세 매물량이 적다면 이후 전세가가 오르거나 전세입자를 구하기 쉬울 것을 예상할 수 있습니다.
만약 투자할 지역에 전세 매물이 없거나 적고 전세가가 오르고 있는 추세라면 투자자가 진입하기 좋은 시점으로 볼 수 있습니다. 향후 전세가격이 상승함에 따라 전세가가 매매가격을 밀어 올려 매매가도 상승할 수 있음을 예상할 수 있습니다.
청약경쟁률과 분양율은 해당 지역에서의 부동산 매수 심리와 수요를 추측할 수 있는 자료입니다.
지금까지 부동산 사이클과 아파트 투자 방법, 타이밍에 대해 설명드렸습니다.
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