부동산지인 앱은 부동산 시장 상황을 파악할 수 있는 기능들로 모여있습니다. PC와 모바일에서 모두 사용할 수 있어 편리하며, 특정 지역에 대해 부동산 시장이 상승기로 들어갔는지 하락기로 접어들었는지 데이터를 통해 파악할 수 있습니다. 투자와 내집마련을 위한 유망지역을 찾기에 유용합니다.
부동산지인 앱으로 유망지역 찾기 1) 시장강도 보기
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부동산 관련한 앱(애플리케이션)은 다양하지만 공통적으로 거래량, 인구수와 세대수, 전세가율, 입주물량/미분양물량, 전출입 등을 보여줍니다.
부동산지인에서는 시장강도 기능이 있는데 아파트 가격이 오를지 내릴지 판단하기 위해 살펴볼 기능입니다. 부동산지인 시장강도는 입주물량, 실거래가 정보, 기준금리, 인구, 연령별 인구 구조, 지방세, 소득세, 소득 규모, 산업 구조, 대출, 취업자 수 등 다양한 정보를 분석하여 아파트 값이 오를지 내릴지 확인해볼 수 있는 지수입니다.
부동산지인에서의 기능을 사용하려면 회원가입 후 로그인을 해야 합니다. 부동산지인의 사용료는 무료입니다. 부동산지인 프리미엄이라는 유료 버전이 있으나, 처음 접하는 분들은 무료 버전으로도 충분하며 무료 버전에서도 시장강도를 볼 수 있습니다. 시장강도를 통해 아파트의 가격이 상승 구간인지 하락 구간인지를 판별하고 상승과 하락의 강도도 확인하여 매수와 매도 시점을 찾는데 도움이 됩니다.
지역분석 메뉴
부동산지인 홈페이지에서 지역분석 메뉴를 들어가면 대한민국 지도와 함께 각 지역별 시장강도를 직관적으로 빠르게 확인할 수 있습니다. 시장강도는 지역별 매매강도와 전세강도로 구분되어 지난 1개월간의 지표를 보여줍니다. 이들 지역 중에서 내가 관심있는 지역의 주택가격 변화 추이를 살펴볼수 있습니다. 수도권과 광역시, 도별로 각각 매매시장의 강도 변화 추이와 전세시장이 강도 변화 추이를 한눈에 볼 수 있는 장점이 있습니다.
뿐만 아니라 특정 지역을 선택하면 더 자세히 확인할 수 있습니다. 예를 들어 서울특별시를 선택하면 구별로도 매매강도와 전세강도를 확인할 수 있으며, 경기도를 선택하면 각 도시의 매매강도, 전세강도와 함께 구별 매매강도, 전세강도도 함께 확인할 수 있습니다.
특정 지역의 매매 시장강도 그래프를 예로 들면, 매매 시장강도가 하락하다가 다시 상승으로 전환되는 구간, 특히 마이너스 구간에서 플러스 구간으로 전환되는 구간은 부동산 시장이 하락에서 상승으로 전환되는 시기로 볼수 있습니다. 매매 시장강도가 플러스가 되어 점진적으로 상승한다면 물가 상승률 수준으로 부동산 시장의 가격이 상승하는 안정기에 들어선 것입니다.
이후 매매 시장강도의 상승 기울기가 급격해져 시장강도 100을 넘어선다면 해당 지역의 부동산 시장이 과열 직전의 상승기이며, 시장강도 100을 넘어 매매 시장강도가 훨훨 날아오르고 있다면 부동산 시장이 과열된 급등기로 볼 수 있습니다.
만약 급등기에서 매매 시장강도의 기울기가 하락하는데 실제 부동산 시장에서의 매매 가격은 상승하고 있다면 상승의 강도가 약화되는 시기로, 이 부분은 부동산 상승시장에서 하락시장으로의 전환기로 볼 수 있습니다. 그러나 매매 시장강도 그래프가 전환되었다고 하여 반드시 부동산 시장의 하락기가 오는 것은 아니므로, 향후 매매 시장강도 그래프의 상승 전환와 하락 전환을 잘 살펴보아야 합니다.
매매 시장강도 그래프가 하락하여 시장강도 0 아래의 마이너스로 진입한다면 이 때에는 본격적으로 부동산 시장의 하락기로 볼 수 있으며, 하락하던 매매 시장강도 그래프가 하락을 멈추고 상방으로 반전된다면 실제 부동산 시장의 매매 가격 하락은 계속되지만 하락 추세가 완화되고 상승을 향해 반등하고 있는 저점을 지나는 것으로 볼 수 있습니다.
2024년 1월 현재 제공되고 있는 2023년 12월 거래의 지역별 시장강도를 보면 서울을 포함한 모든 지역의 매매 시장강도가 하락하고 있어 매매거래의 침체가 이어지고 있는 것을 확인할 수 있으나 각 지역별 매매 시장강도 하락의 수치에는 차이가 있습니다. 전세 시장강도의 경우에도 전반적으로 하락하는 추세이나, 울산광역시, 충청북도, 충청남도의 경우 전세 시장강도는 상승하고 있는 반면, 매매 시장강도는 여전히 하락하고 있음을 확인할 수 있습니다. 따라서 이들 지역에서는 전세 거래는 늘어나고 있으나 매매 거래는 여전히 침체 상태임을 파악할 수 있습니다.
4분면 시장강도 현황 메뉴
지역분석 메뉴의 첫 화면의 지역별 메뉴에서 지역분석 하단으로 내려보면 지역별 시장강도 현황이 4분면으로 표시된 메뉴를 볼 수 있습니다. 4분면이 의미하는 바는 다음과 같습니다. 시장강도를 기준으로 좌측 상단측은 전세 강도는 높지만 매매 강도가 낮은 저평가 지역에 속합니다. 따라서 투자자가 저평가 아파트를 매입하려면 좌측 상단 지역을 살펴볼 필요가 있습니다.
4분면의 우측 상단은 매매강도와 전세강도가 모두 높은 인기 지역입니다. 우측 하단은 매매강도는 높지만 전세강도가 낮은 지역으로 고평가 지역으로 볼 수 있어 추가 하락에 대비해야 할 필요가 있습니다. 4분면 중 좌측 하단에 있는 지역은 매매강도와 전세강도가 모두 낮은 비선호 지역에 해당합니다.
2024년 1월 현재 기준으로 살펴보면, 좌측 상단측에 있는 매매강도는 낮으나 전세강도가 높은 저평가 지역은 세종특별시가 대표적입니다. 그리고 우측 상단에 있는 매매강도와 전세강도가 모두 높은 인기 지역은 서울,경기,인천 등 수도권과 함께 대전광역시가 포함되어 있습니다. 우측 하단에 속하는 매매강도는 높으나 전세강도가 낮은 고평가 지역은 경상북도, 울산광역시, 강원도가 이에 속합니다. 좌측 하단에 있는 매매강도가 낮고 전세강도도 낮은 지역은 대구광역시, 부산광역시, 제주도, 경상남도 등 많은 지역이 속해 있습니다.
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부동산지인 앱으로 유망지역 찾기 2) 멀티차트를 활용한 지역 분석
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지역분석 메뉴의 첫 화면의 지역별 메뉴에서 지역분석 하단으로 내려보면 멀티차트 화면을 볼 수 있습니다. 멀티차트의 화면에서 [주요지표] 메뉴를 눌러보면 시장강도/시세, 지인지수/시세, 지인지수/증감, 거래량, 수요/입주, 미분양 정보를 각 지역별로 확인할 수 있으며, 매매와 전세로 각각 구분하여 다른 색상의 그래프로 표시해줍니다.
지인시세 지인지수
시장강도 시세와 달리 지인시세는 아파트 실거래 가격과 온라인상의 매물 가격 정보를 수집하여 이상 수치를 제거하고 머신러닝을 통해 아파트 단지의 면적별 시세를 제공하는 것입니다. 이러한 아파트 단지의 시세를 통합하여 지역 아파트의 평균 가격을 만들고 이를 이용하여 지인시세로 반영됩니다.
또한 함께 제공되는 지인지수는 지인시세를 기반으로 만들어지는 데이터로 해당 지역의 표준지 아파트 증감율을 세대수 가중치를 적용하여 산출되는 지역 단위 증감율 지표를 활용합니다. 지인지수는 지역의 가격 변화를 간단히 확인할 수 있으며 다른 지역의 가격변화와 상호 비교하도록 하기 위한 지표입니다.
예를 들어, 여러 개의 아파트 단지를 선택해서 상호 비교를 해보면 상승기 시기에 어떤 아파트의 가격이 가장 빠르게 그리고 큰폭으로 상승하는지 파악할 수 있으며, 하락기에는 어떤 아파트 단지의 가격이 하락에 잘 방어할 수 있는지 확인할 수 있습니다. 하락기를 지나 다시 회복되는 구간에서도 여러 아파트 단지 중 어떤 아파트 단지의 가격 회복 속도가 가장 빠른지 비교해볼 수 있습니다.
거래량과 월평균거래량
멀티차트의 화면에서 [주요지표] 메뉴를 눌러보면 거래량을 활성화하여 해당 지역의 매매와 전세 거래량을 볼 수 있습니다. 그래프를 확인해보면 매매거래의 경우 매매거래량과 매매월평균거래량이 함께 표시되고, 전세거래의 경우 전세거래량과 전세월평균거래량이 함께 표시됩니다.
월별 거래량이 몇 건이다라는 정보만으로는 특정 지역에서 월 거래량이 많은지 적은지 판단하기 어려우므로, 월평균거래량 그래프 대비하여 현재의 거래량이 많은지 적은지를 판단할 수 있습니다. 매매거래를 예를 들어 보면, 그래프에서 면적으로 표시되는 매매월평균거래량 대비하여 선으로 표시되는 매매거래량이 높아지거나 높은 상태로 지속된다면 해당 지역의 부동산 매매 시장 거래가 활성화된 것으로 볼수 있으며 이 경우 매매 가격의 상승가능성이 높습니다. 반대로 면적으로 표시되는 매매월평균거래량 대비하여 선으로 표시되는 매매거래량이 점차 낮아지거나 낮은 상태로 지속된다면 해당 지역의 부동산 매매 거래가 감소되고 침체된 시기이므로 매매 가격의 하락가능성이 높습니다.
전세의 경우에도 이와 마찬가지로 판단할 수 있습니다. 그래프에서 면적으로 표시되는 전세월평균거래량 대비하여 선으로 표시되는 전세거래량이 높아지거나 높은 상태로 지속된다면 해당 지역의 부동산 전세 시장 거래가 활성화되므로 전세 매물이 부족해지거나 전세 가격이 상승할 가능성이 높습니다. 반대로 면적으로 표시되는 전세월평균거래량 대비하여 선으로 표시되는 전세거래량이 점차 낮아지거나 낮은 상태로 지속된다면 해당 지역의 전세 거래가 감소되는 것이므로 전세 매물이 쌓일 수 있으며 전세 가격의 하락이 발생할 수 있습니다. 그러나 전세의 경우는 전세와 대체할 수 있는 임대차 수단인 월세 거래가 있으므로 그래프에만 의존하지 말고 월세 거래 등을 종합적으로 함께 고려해야 합니다.
부동산지인 앱으로 유망지역 찾기 3) 모바일 부동산지인 앱
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모바일에서도 부동산지인 앱을 다운로드 받아 활용할 수 있습니다. 특히 지역별 시장을 직관적으로 간단히 확인할 수 있는 시장강도의 경우 모바일 앱에서는 우측 상단의 지인시세 박스에서 시장강도를 선택하여 확인할 수 있습니다. 또한, 모바일에서는 지도에 표시되는 지역을 터치하여 선택하여 확인할 수 있으므로 각 지역별 부동산 시장의 현황을 빠르게 직관적으로 볼 수 있다는 장점이 있습니다.
지금까지 부동산지인 앱으로 유망지역 찾기를 살펴보았습니다.
아파트실거래가 아실 앱으로 유망지역 찾기는 아래 글을 참고해주시기 바랍니다.
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