미국 콘도미니엄 투자는 가장 일반적인 투자 형태로 한국의 주상복합아파트와 유사합니다. 콘도미니엄을 매매할 때 초보 투자자가 놓치기 쉬운 체크리스트를 확인해 보겠습니다. 특히 한국에서 집을 살 때 일반적으로 고려하는 사항 외에 미국 문화와 시스템의 차이로 인해 살펴야 할 내용 위주입니다.
미국 콘도미니엄 투자시 체크리스트 1 : 투자 수익률의 핵심이 되는 관리비
미국의 콘도미니엄은 주택소유자협회에 가입해 콘도 관리업체를 선정하고 콘도의 관리를 맡기게 됩니다. 이때 콘도미니엄 또는 타운하우스의 관리업체가 개별 소유자들에게 부과하는 관리비를 HOA fee 또는 Maintenance Fee 라고 부릅니다. 특히 외국인투자자가 먼 거리에서 집을 직접 관리하기 어려운 경우, 단독주택보다는 콘도미니엄의 주택 형태가 편리합니다.
그러나 미국 콘도미니엄 투자를 고려할 때 문제는 한국에 비해 관리비가 매우 비싸다는 점입니다. 콘도의 관리비는 임대 수익률에 영향을 주는 것에 그치지 않고 추후 매도하게 될 경우 관리비가 비싸다면 매매가 어려워질 수 있는 가능성이 있다는 점을 염두해야 합니다. 예를 들어 한국에서는 30평 아파트의 관리비가 월평균 30만원대 정도입니다. 이에 비해 미국에서는 관리비가 저렴한 편에 속하는 콘도미니엄도 전용면적 82~92m2(25~28평형) 기준으로 관리비가 적게는 700$ 에서 많게는 1,200$ 까지도 부과됩니다.
뿐만 아니라 미국은 집을 임대주는 경우 관리비를 임차인이 납부하는 것이 아니라 임차인이 집주인에게 납부하는 월세에 관리비까지 포함되어 있어, 월세를 수령한 임대인이 관리비를 납부해야 합니다. 이점이 한국과 크게 다른 점이며, 미국에서 부동산 임대사업을 운영할 때 발생되는 경비 중 가장 큰 부분을 차지하기도 합니다. 물론 사용량에 따라 발생되는 전기세나 임차인이 가입한 케이블TV 이용료 등은 임차인이 부담합니다.
콘도미니엄의 관리비는 전체 세대수, 어메니티의 퀄리티와 구성, 콘도 관리대행사가 제공해주는 서비스, 업체의 직원수 등에 따라 차이가 발생할 수 있습니다. 또한 동등한 수준의 콘도미니엄의 경우 새로 지어진 신축 콘도일수록 관리비가 저렴해지는 것이 최근 추세입니다. 최신 건물은 에너지 효율성을 고려하여 건축하기 때문입니다.
따라서 미국 콘도미니엄 투자하는 경우에 확인해야 할 첫번째 체크리스트는 관리비가 얼마인지, 적정한 수준인지를 검토한다는 것입니다.
미국 콘도미니엄 투자시 체크리스트 2 : 입주민 거주 만족도를 높이는 어메니티
미국인들이 콘도미니엄 관리비를 전용면적 기준으로 작게는 평당 28$에서 많게는 평당 50$까지 지불하며 거주하는 것은 어메니티 시설 때문입니다. 어메니티는 콘도 거주자들에게 무료로 제공되는 공용 부대시설로 콘도에 따라 천차만별입니다. 평균적인 관리비를 지불하면서도 부대시설이 얼마나 잘 구비되어 있고, 관리대행업체가 시설을 깔끔하게 유지하고 있는지, 주민들이 이용하기 편리한 지를 따져봐야 합니다. 어메니티가 깔끔하고 이용하기 편리하다면 임차인들에게 인기 요인이 될 수 있기 때문입니다.
어메니티는 로비, 라운지, 24시간 경비 상주, 우편함 정도의 기본적인 시설만 갖춘 곳부터, 피트니스 센터, 실내 수영장, 야외 수영장, 자쿠지, 남녀 사우나실, 샤워실, 개인 트레이닝실, 스쿼시장, 농구장, 당구대, 볼링장, 영화관, 노래방, 주방이 딸린 이벤트룸, 회의실, 게스트룸, 공유 오피스, 바비큐 그릴, 야외 카바나 등을 갖추는 곳까지 다양합니다. 따라서 다른 조건이 동등하다면 다양하고 편리한 부대시설을 갖추고 있는 콘도를 선택해야 합니다.
즉, 미국 콘도미니엄 투자할 때 놓치지 말고 확인해야 할 사항으로 어메니티 시설을 반드시 꼼꼼히 살펴보아야 합니다.
미국 콘도미니엄 투자시 체크리스트 3 : 미국 콘도미니엄 투자 가치에 영향을 주는 주차장
콘도는 말씀드린 대로 한국의 주상복합아파트 또는 주거용 오피스텔과 유사한 형태의 주택입니다. 따라서 콘도미니엄에 투자할 때에는 주차장의 개수, 주차장의 층수, 주차장의 위치, 주차장의 사이즈와 모양을 고려해야 합니다. 실거주용과 달리 투자용으로 보유하는 것이므로 추후 매도할 때 가격 협상에서 불리하지 않도록 어떤 주차장을 보유하는지도 매우 중요합니다.
왜냐하면 미국에서 고층의 콘도미니엄은 대도시의 다운타운과 같은 중심지역으로 인구 밀도가 높고 땅값이 가장 비싼 지역에 주로 공급되는 형태입니다. 따라서 그 동네는 주차비도 매우 비싸게 형성되어 있습니다. 예를 들어, 하와이 와이키기 중심가에 주차를 한다면 시간당 10$의 주차비를 지불해야 합니다. 심지어 와이키키 호텔에 숙박을 할 때에도 숙박객이 주차를 하려면 객실 비용과 별도로 주차비를 하루에 40$씩 지불해야 합니다.
따라서 미국 콘도미니엄 투자시에는 어떤 주차장을 부여받게 되는지, 주차장을 몇 칸이 있는지 등을 체크하는 것이 중요합니다. 미국에서 새로 공급되는 콘도는 일반적으로 지정 주차장을 제공하고 있습니다. 세대마다 어떤 주차장을 배정받는지 위치와 번호가 이미 정해져 있다는 것입니다. 그럼 주차장을 어떻게 평가해야 하는지 좀더 구체적으로 살펴보겠습니다.
주차장의 개수
미국의 콘도미니엄은 보통 원룸 또는 1베드룸의 경우 주차장 1개를 제공합니다. 2베드룸과 3베드룸은 통상 주차장을 2개 제공하는 경우가 많습니다. 어떤 콘도는 원룸의 경우 주차장을 배정해주지 않는 경우도 있습니다. 또한 2베드룸일 때에도 주차장을 1개만 제공하는 콘도도 있으므로 잘 확인해야 합니다.
미국은 일부 주를 제외하면 대중교통이 한국처럼 촘촘히 발달하지 않아 부부가 각각 자동차를 소유하는 경우가 매우 많습니다. 임대를 주는 경우라면 주차장이 1개만 있어도 크게 문제가 없다고 생각할 수 있으나, 추후 콘도미니엄을 매도할 경우 주차장이 2개인 집보다 선호도가 낮아 가격 협상에서 불리할 수 있습니다.
달리 생각해보면 주차장이 1개인 콘도미니엄을 시세보다 저렴하게 매수한 후에 같은 단지내에서 다른 소유자에게 지정 주차장만을 추가로 매수하여 확보하거나 임대하는 방법도 있습니다.
주차장의 층수
미국의 콘도는 보통 지하 주차장을 갖춘 형태가 아닙니다. 지상에 주차 타워를 건설하거나 주상복합 콘도미니엄의 상가층과 주택층 사이에 주차장을 만들어 공급하는 형태가 일반적입니다.
따라서 내 주차장의 위치가 너무 고층에 배정되는 것은 아닌지 체크해야 합니다.
한국에서는 아파트 지하에 주차장을 구비하므로 엘리베이터를 타고 그대로 지하 2,3층으로 내려가면 됩니다. 그러나 미국은 주차타워나 콘도미니엄 내부에 주차장을 만들기 때문에 건물 13층까지 차를 끌고 올라가 주차를 해야 하는 경우도 발생합니다.
사이드 바이 사이드(side by side), 탠덤(Tandem)
주차장의 형태로 사이드 바이 사이드와 탠덤이 있는데 사이드 바이 사이드 주차장을 더 선호합니다. 사이드 바이 사이드 주차장은 주차장의 진입로가 도로에 맞닿아 있어서 각 주차장에 별도로 주차가 가능하도록 나란히 붙어 있는 주차장 형태를 말합니다.
사이드 바이 사이드 주차장을 2개 지정해주는 콘도미니엄의 유닛을 투자하면 주차장이 나란히 붙어 있으므로 가족들의 차량을 함께 관리하기 편리하므로 가장 선호되는 형태입니다.
사이드 바이 사이드 주차장의 대표적인 모양은 아래 링크에서 확인해 주세요~!
반면에 탠덤 주차장은 1개의 큰 주차장이라는 의미로 1 Large Parking 이라고도 부르는데 주차를 할 때 2대의 차량이 같은 진입로로 들어오고 나가야 합니다.
즉, 뒤에 있는 차량이 나가려면 앞에 있는 차량이 비켜줘야 나갈 수 있습니다. 이런 불편한 점으로 인해 사이드 바이 사이드 주차장보다 선호도가 낮습니다.
탠덤 주차장의 대표적인 모양은 아래 링크에서 확인해 주세요~!
미국에서 분양하는 콘도미니엄을 살펴보면 2베드룸이라도 코너 세대 또는 고층의 값비싼 세대에게만 사이드 바이 사이드 주차장을 배정해주는 경우가 많습니다. 중층 또는 저층의 세대에게는 주차장을 1칸만 제공하거나 탠덤 형태의 주차장을 배정하게 됩니다. 따라서 미국에서는 콘도 내 입주민 커뮤니티에서 돈을 지불하고 주차장을 서로 교환하거나 여분의 주차장을 임대하는 사례들이 있습니다.
미국 콘도미니엄 투자시 체크리스트 4 : 어포더블 하우징과 임대세대의 비율
한국의 부동산에서는 재개발, 재건축 지역의 경우 기존 조합원에게 분양하는 세대 외에 일반분양, 특별분양, 임대세대를 일정 비율로 공급해야 인허가를 받을 수 있습니다. 이는 미국도 동일합니다. 최근 분양되는 콘도미니엄은 대부분 일반분양 세대와 임대세대가 함께 공급되고 있습니다.
어포더블 하우징은 주정부가 정한 중위 소득 구간보다 낮은 소득의 세대가 소득 조건을 충족하면 분양받을 수 있는 주택입니다.
또한 분양받은 후 일정 기간동안 매도하거나 임대할 수 없도록 제한하고 있습니다. 어포더블 하우징 세대를 분양받을 수 있는 소득기준은 한국의 평균적인 소득보다는 높기 때문에 저소득층이라고 하기는 어렵고 중위 소득층이라고 생각하면 됩니다.
임대세대는 한국과 마찬가지로 어포더블 하우징도 분양받을 수 없는 저소득층에게 임대를 주는 주택입니다. 콘도마다 다르나 일반적으로 10~20% 비율로 임대주택을 공급합니다. 럭셔리 콘도의 경우 건물 전체에 임대주택이 없는 경우도 종종 있습니다.
어포더블 하우징과 임대세대가 있다고 하여 해당 콘도미니엄 투자를 기피할 필요는 없습니다. 거의 모든 콘도에 포함되어 있기 때문입니다.
그러나 그 비율을 잘 살펴야 하고 너무 비율이 높다면 가격에 영향을 줄 수 있습니다. 예를 들어 60% 이상이 어포더블 하우징이거나 30%이상의 임대세대가 있는 콘도미니엄은 피하거나 또는 이 점을 가격에 반영하여 특별히 저렴한 가격으로 접근할 필요가 있습니다.
미국 콘도미니엄 투자시 체크리스트 5 : 오션뷰를 즐길수 있는 발코니
하와이나 플로리다 주와 같이 오션뷰를 가질 수 있는 지역에서는 발코니가 특히 중요한 사항입니다.
발코니가 필수 요소는 아니지만 자연 경관을 즐길수 있는 도시에서는 중요할 수밖에 없습니다. 한국 주택에서도 한강변 아파트는 한강뷰가 중요한 것과 마찬가지입니다.
선택할 수 있는 여지가 있다면 가급적 조금 더 비싸더라도 발코니가 있는 콘도 유닛을 투자하는 것이 좋습니다.
발코니는 야외 전망을 볼 수 있다는 장점뿐만 아니라, 낙상 사고를 방지하는 안전공간의 역할도 겸하고, 환기와 통풍을 가능하게 해줍니다. 발코니 면적은 관리비를 납부할 때 산정되는 면적에 포함되지 않는다는 점도 장점입니다.
이에 비해 발코니가 포함된 콘도의 단점은 외부에서 건물을 보았을 때 튀어나온 발코니로 인해 디자인적 심미감이 떨어진다는 점입니다. 발코니가 없는 콘도미니엄은 말끔하고 세련되게 디자인되어 있는데 울퉁불퉁 튀어나올 수 밖에 없기 때문입니다.
발코니를 갖추었는지 여부는 개인의 취향에 따라 선호하는 형태로 선택하면 되겠습니다.
지금까지 미국 콘도미니엄 투자시 체크리스트에 대해 살펴보았습니다. 각자 본인만의 추가 사항을 보완하여 미국 콘도미니엄 투자에 성공적으로 활용하시길 바랍니다.
미국 지역별 주요 콘도미니엄
미국 지역별 주요 콘도미니엄에 대한 소개는 아래 글을 참고해주시기 바랍니다.
미국 부동산 투자 이유 장단점에 대해서는 아래 글을 참고해주시기 바랍니다.
미국 부동산 투자시 세금과 대출에 대해서는 아래 글을 참고해주시기 바랍니다.
미국 영주권의 취득 조건, 영주권 시민권 신청, 미국이민을 위한 미국비자 종류, 미국이민을 위한 컨설팅에 대한 자세한 내용은 아래 링크를 확인해주세요~!