미국 부동산 투자 세금을 고려하면서 망설이는 이유는 주로 투자금일 것입니다. 또 잘모르는 해외 부동산 투자를 하면 세금이 많이 나오지 않을까? 미국 부동산은 비쌀텐데 투자금이 부족해서 못하지 않을까 우려도 있습니다. 지금부터 미국 부동산 투자시 발생하는 세금과 대출에 대해 살펴보겠습니다
미국 부동산 투자 세금을 정복해보자
미국에서 부동산을 살 때 발생하는 미국 세금
한국에 거주하는 개인이 미국 부동산, 특히 주택을 살 때 발생하는 세금은 크게 3가지 입니다. 취득할 때 내는 세금, 보유할 때 내는 세금, 처분할 때 내는 세금으로 이 구조는 한국과 동일합니다. 미국의 주택을 매수할 때 미국인이든 외국인이든 취득세가 부과되지 않습니다. 이점이 한국 주택의 취득세와 크게 다른 부분입니다. 취득세는 양도소득과 달리 부동산 거래가액 전체에 부과되므로, 퍼센트가 작아 보일지라도 실제 금액이 매우 크고 무거운 세금입니다. 물론 미국에서도 예외가 있습니다. 예를 들어 뉴욕시는 100만 달러 이상의 고가 주택의 경우 1%~2.5%의 취득세를 부과합니다.
미국 부동산을 보유할 때 발생하는 세금으로 다시 3가지가 있습니다. 1) 재산세, 2) 소득세, 3) 부가가치세인데 하나씩 살펴보겠습니다. 먼저 재산세는 미국인이나 외국인에 관계없이, 그리고 개인과 법인에 관계없이 모두 발생하는 세금입니다. 주별로 거주용 부동산의 재산세가 달리 부과되며 최대 7배 이상 차이가 나기도 합니다.
위 사진의 지도에서 제일 하단에 있는 하와이 주의 경우 매년 0.3% 정도의 재산세가 부과되어 미국의 50개 주중 가장 저렴합니다. 재산세가 높기로 악명 높은 뉴저지 주의 경우 2.21%로 하와이보다 약 7배 높은 재산세를 납부해야만 합니다.
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재산세율로만 본다면 한국에 비해 매우 높다고 생각될 수 있습니다. 그러나 미국은 재산세의 상당 부분을 공제해줍니다. 예를 들어 실거주자의 경우 부부 각각에게 소득 공제를 통해 재산세를 감면해줍니다. 소득이 적거나 나이가 많은 노인의 경우 더 많이 감면해주기도 하며, 모기지론을 받은 경우 대출이자도 소득에서 공제해줍니다. 그러나 거주용 주택이 아니라 외국인투자자의 임대용 부동산의 재산세는 혜택을 받기 어렵습니다.
그러나 미국에는 한국과 달리 종합부동산세가 없다는 점이 큰 특징입니다.
두번째의 소득세의 경우 미국에서 콘도를 대출받아 구입하고 임대를 주면 소득세는 거의 발생하지 않습니다. 왜냐하면 필요 경비 인정이 많이 되기 때문입니다. 가장 큰 비중을 차지하는 경비는 부동산 건물의 감가상각비입니다. 콘도를 구입하면 건물과 토지를 소유하게 되는데 매년 건물이 노화될 것이므로 건물분 감가상각 비용을 필요 경비로 차감해주며 이것이 소득세를 크게 줄여주는 역할을 합니다.
그 다음으로 소득세에서는 대출이자, 관리비, 중개사 수수료, 세무사 수수료, 보험료 등이 모두 임대 수입에서 공제되어 세금이 산출됩니다. 한국에서 부동산 임대사업을 할 경우 종합소득세에 해당하는 항목으로 볼 수 있지만, 필요 경비 인정되는 항목이 무척 폭넓어 부담이 적다고 볼수 있습니다.
마지막으로 부가가치세 입니다. 임차인에게 부가가치세를 걷어 매년 세무 신고 및 납부를 해야 합니다. 이 점은 한국의 일반 임대사업자와 마찬가지 입니다. 단 미국의 부가가치세는 각 주벼로 용어, 세율, 부과 기준이 각각 모두 다릅니다. 예를 들어 하와이 주의 호놀루루의 경우 장기임대에 대한 부가가치세는 GET라 하며 4.712% 세율로 납부하도록 되어 있습니다.
미국에서 부동산을 처분할 때 발생하는 양도소득세는 주세와 연방정부세가 각각 발생됩니다. 한국에서도 주택 양도소득세가 국세와 지방세로 각각 발생되는 것과 같은 구조입니다.
또한 양도차익에 따라 과세표준이 다르게 계산되는데 미국 연방정부세는 양도차액에 따라 양도소득세율 15~20%로 구간별로 과세합니다. 주세는 이보다 적은 수준이나 역시 주별로 달라집니다.
주의할 점은 한국과 마찬가지로 단기간에 부동산을 매도하는 경우 단기 양도소득세가 적용되어 세율이 높습니다. 미국의 경우 단기 양도소득세는 1년 이내 부동산을 판 경우에 적용됩니다. 1년이 넘어가면 장기 양도소득세율을 적용 받아 상대적으로 낮은 세율이 되므로, 적어도 1년 이상은 보유한 후 매도하는 것이 유리합니다.
종합해보면 미국 부동산 투자 세금에서 미국에 납부하는 세금은 취득세가 거의 발생하지 않는 다는 점에서, 한국 부동산 투자 세금에 비해 부담이 덜합니다.
미국에서 부동산을 살 때 발생하는 한국 세금
한국에서 거주하는 개인이 미국 부동산을 사면 미국에만 세금을 내는 것이 아니라 한국에도 세금을 내야 합니다. 마찬가지로 취득할 때, 보유할 때, 처분할 때 세금이 발생할 수 있습니다.
기본적으로 해외 부동산을 취득할 때 국내에는 취득세가 발생되지 않습니다. 다만, 투자금을 가족에게 증여받아 해외 부동산을 구입하였다면 상속세 및 증여세법에 따라 증여세 등이 부과되는 것은 당연합니다.
미국에 부동산을 보유한 사람은 임대 매출에 대한 임대 소득세를 한국에도 납부해야 합니다. 대한민국 소득세법 제 3조에 따라 개인이 해외 부동산에서 임대소득이 발생한 경우 다음 연도 5월 31일까지 종합소득세를 신고 납부해야 하며, 한국에서 발생된 다른 소득과 합산해서 신고 및 납부해야 합니다.
마지막으로 미국 부동산을 처분하는 경우에도 대한민국 소득세법 제 118조의 2~제 118조의 8에 따라 한국에도 양도소득세를 신고 및 납부해야 합니다. 다만, 현지 국가 즉 미국에 양도소득세를 납부하였다면 한국의 양도소득세 산정시에는 이에 대해 세액공제를 받거나 필요 경비에 산입할 수 있다는 점 입니다. 따라서 이중과세가 되는 것이 아니라 미국에서 양도소득세를 납부하고 이에 따른 차액만큼을 한국에서 양도소득세로 납부하면 됩니다.
한국의 양도소득세 계산에 대해서는 아래 글을 참고해주시기 바랍니다.
그 외에 한국인이 미국 부동산을 투자하는 이유와 장단점에 대해서는 아래 글을 참고해주시기 바랍니다.
외국인이 미국 부동산 투자시 활용할 수 있는 주택담보 대출을 알아보자
미국 주택담보대출 상품의 종류
미국에서 주택을 구입할 때 받을 수 있는 주택담보대출은 크게 세가지로 나누어 집니다. 일반대출, 연방정부 주택보증대출, 군인 특별 대출입니다. 하나씩 살펴보겠습니다.
먼저 일반대출은 가장 일반적인 형태의 주택담보대출이며, 미국에서 거주하지 않는 외국인이 주택을 구입할 때 보통 사용하는 대출입니다. 연방정부가 대출을 100% 보증을 보장하지 않아 다른 대출에 비해 은행에서 요구하는 자기자본투자금이 약 10~20% 더 높습니다. 이에 비해 총부채상환비율(DTI)는 더 낮습니다. 은행마다 다를 수 있으나 일반적으로 미국에 거주하지 않는 비거주자 외국인에게 주택 감정평가 금액의 60%~70%까지 담보대출을 제공합니다.
두번째로 연방정부 주택보증대출은 말 그대로 연방정부가 보증을 서주는 대출입니다. 따라서 은행 입장에서는 위험성이 낮아 일반 대출에 비해 적은 자기자본투자금으로 집을 매수할 수 있습니다. 그리고 DTI 등 요건도 일반대출보다 더욱 유리합니다. 보통 이 대출은 생애 최초로 주택을 구입하는 미국인들에게 제공됩니다. 다만 일반대출에 비해 최대 가능한 대출금액이 적다는 단점도 있고, 주택담보대출 보험에 반드시 가입해야 하는 의무사항도 있습니다. 이 대출은 미국에 거주하면서 영주권자인 사람만 받을 수 있으므로 한국에 거주하는 투자자는 활용하기 어렵습니다.
마지막으로 미국에서는 군인에게 다양한 경제적 지원을 해주는데 그 중 하나가 군인 특별 대출입니다. 미국에서 군인들은 집을 매수할 때 보통 자기자본투자금이 없어도 집을 살 수 있습니다. 요건도 까다롭지 않고 대출한도도 일반대출의 최대한도로 제공됩니다. 역시 외국인은 신청하기 어렵습니다.
미국 은행의 주택담보대출 금리 상품
앞서 설명한 일반대출의 상품으로 대표적인 것이 30 year FRM과 30 year ARM 입니다. FRM은 고정금리를 말하고, ARM은 변동금리를 뜻합니다. 통상 주택 구매자들은 30년 만기 상품을 선택합니다. FRM은 한국에서 볼수 있는 고정금리 상품과 유사합니다. 그러나 ARM은 한국에서 알고 있는 일반적인 변동금리와는 조금 다릅니다. 예를 들어 ARM 10/1 이라고 하면 10년 동안 고정금리를 제공한 후 1년마다 변동금리로 이자를 재산정한다는 의미입니다.
외국인투자자에게 미국 은행들은 FRM 금리보다 더 낮은 금리의 ARM 상품을 제공해줍니다. 특히 기준금리가 급격히 오른 상태에서는 ARM의 금리가 FRM 금리 대비 크게 낮은 경우가 많습니다.
ARM 상품의 장점과 단점을 정리해보면 다음과 같습니다.
먼저 장점은 일반적으로 금리가 FRM보다 낮고, 적어도 5~10년은 낮은 수준의 고정금리가 적용되는 하이브리드형 상품이 있습니다. 따라서 5~10년 이내 투자한 부동산을 매각한다면 FRM 대비하여 이자 비용이 적게 들어갑니다.
단점은 고정금리 기간 이후에는 이자율이 변동하게 되므로 지출금액을 정확하게 산정하기가 어렵고, 만약 고정금리 기간이 종료된 후 금리가 크게 오르면 원리금 상환액이 크게 높아질수 있다는 점입니다.
결론적으로 미국에 투자한 부동산을 10년 이상 장기로 보유할 예정이고 대출 금리가 계속 오를것이라고 예상된다면 FRM 상품을 선택하는 것이 유리합니다.
또 다른 방법으로는 대출 금리가 급격히 올라가고 있을 때 ARM 상품을 선택했더라도 나중에 금리 인하로 대출 금리가 낮아지면 다시 FRM으로 대출을 갈아타는 리파이낸싱도 가능합니다. 여러 상품들을 종합적으로 비교해보는 것을 추천합니다.
지금까지 미국 부동산에 투자할 때 발생할 수 있는 세금과 주택담보대출에 대해 살펴보았습니다.
미국 부동산 매수 절차에 대해 궁금하시면 아래 글을 참고해주시기 바랍니다.
미국 콘도미니엄 투자시 체크리스트에 대해서는 아래 글을 참고해주시기 바랍니다.
미국 지역별 주요 콘도미니엄 소개는 아래 글을 참고해주시기 바랍니다.
미국 영주권의 취득 조건, 영주권 시민권 신청, 미국이민을 위한 미국비자 종류, 미국이민을 위한 컨설팅에 대한 자세한 내용은 아래 링크를 확인해주세요~!