미국 부동산 소득세 경비처리 항목에 대해 살펴보고자 합니다. 한국에서도 부동산 투자자들이 임대업을 하는 경우 임대 소득에 대해 소득세가 발생합니다. 또한 다른 소득과 함께 합산과세되어 소득세가 커질 수 있습니다. 미국 부동산에서 임대업을 운영할 때 소득세에 경비처리 항목을 살펴보겠습니다
미국 부동산 소득세 경비처리 항목
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1) 부동산 감가상각
미국 부동산 소득세 경비처리에서 해당되는 항목 중 부동산 감가상각 비용 공제액이 가장 비중이 큰 항목입니다. 투자 부동산이 임대 가능하게 된 날로부터 시작하여 주거용 부동산은 27.5년, 상업용 부동산은 39년에 걸쳐 건물 가격을 감가상각해 비용으로 인정받을 수 있습니다. 주택의 유형에 따라 단독주택, 콘도미니엄, 아파트, 주차장, 수영장, 테니스 코트까지 어떤 건물이나 구조물의 대수선 비용이 모두 해당됩니다.
2) 설비에 대한 감가상각
미국 부동산 소득세 경비처리 항목에서 부동산 임대를 위해 설치한 유형자산은 통상 5년에 걸쳐 감가상각이 가능합니다. 예를 들어, 식기세척기, 세탁기, 건조기, 냉장고, 인덕션, 전자레인지, 가구, 카펫 등이 이에 해당됩니다. 이러한 유형자산을 5년에 걸쳐 감가상각하려면, 위 항목에서 말씀드린 부동산 가격 감가상각과 함께 감가상각하거나 또는 따로 분리하여 감가상각할 수도 있습니다.
3) 각종 수리비용
미국 부동산 소득세 경비처리 항목으로 투자 부동산 유지 및 보수를 위해 사용한 모든 비용은 과세 년도에 전부 공제받을 수 있습니다. 예를 들어 누수에 의한 배수관 수리, 막힌 하수관을 뚫기 위해 사용한 비용, 페인트칠을 다시 하기 위한 인건비와 재료비 등이 모두 이에 포함됩니다. 미국 국세청에서는 과세 연도에 바로 비용 인정이 가능한 경비와 몇 년에 걸쳐 감가상각해야 하는 대수선 비용을 구분하고 있습니다.
따라서 비용이 지출된 해에 빨리 공제를 받으려면 대수선보다는 주기적으로 보수를 하는 것이 유리합니다. 물론 대수선을 하는 경우 부동산의 가치가 올라간다는 장점이 있으므로 양자 비교하여 선택할 수 있습니다.
4) 대수선공사
부동산의 대수선은 주로 부동산의 개선, 변경 또는 복원을 위해 공사를 하게 됩니다. 대수선은 말 그대로 구성물을 교체 또는 복원하거나 다른 용도로 변경하는 것을 말합니다. 대수선은 위에서 말씀드린 바와 같이 미국 부동산 소득세 경비처리를 할 때 몇 년에 걸쳐서 감가상각해야 합니다. 예를 들어 간단한 하수구 수리 비용은 당해 연도에 전액 공제할 있지만 하수시설 교체와 같은 대수선은 정해진 연수에 걸쳐 감가상각하여 공제할 수 있습니다.
5) 관리비와 협회비
대부분의 콘도미니엄과 타운하우스는 콘도 관리비인 Maintenance Fee나 협회 비용이 발생하게 되는데, 이들 비용을 임대 매출이 발생한 당해 연도에 미국 부동산 소득세 경비처리 항목의 하나로 공제할 수 있습니다.
6) 부동산 관리대행 수수료
미국에서 부동산을 홍보하거나 임차인을 구하기 위해 공인중개사 또는 관리대행업체를 이용하게 됩니다. 이 때 지급하는 수수료도 미국 부동산 소득세 경비처리로 공제받을 수 있는 항목입니다. 수수료는 주마다 차이가 있는데 미국 하와이주의 경우 장기임대는 매달 임대료의 10%, 단기임대는 매출의 15~20%를 수수료로 지불해야 합니다. 이 수수료는 당해 연도에 전액 공제되는 항목입니다.
7) 청소 및 유지비용
미국 부동산 임대차에서는 임차인에게 원상복구 의무가 있습니다. 따라서 청소 비용은 임차인에게 청구됩니다. 에어비앤비와 같은 단기 숙박 공유 플랫폼을 보면 대부분의 숙소가 숙박비와 별도로 청소비를 부과하고 있는 것을 알수 있습니다. 청소 및 유지비용은 청소비, 세탁비, 잔디 관리비, 수영장 청소비, 해충박멸 서비스 이용비 등이 해당됩니다. 이들 비용도 미국 부동산 소득세 경비처리로 인정되는 항목입니다.
8) 법률 및 전문 서비스 비용
미국 부동산 소득세 경비처리에서 잊지 말아야 할 항목이 전문가 서비스 비용입니다. 미국에서 회계사 비용, 변호사 비용, 감정평가 비용, 부동산 컨설팅 비용 등 법률 및 전문 서비스를 이용한 비용도 당해 연도에 전액 공제되는 항목입니다.
9) 각종 공과금
미국 부동산의 집주인이 부동산을 관리 및 유지하기 위해 전기세, 수도세, 하수도세, 인터넷 사용료, 넷플릭스 월사용료 등 비용을 지불한다면 이들은 공과금 항목으로 전액 공제될 수 있습니다. 공실시 공과금 등도 미국 부동산 소득세 경비처리 항목이 되므로 세금을 절약할 수 있습니다.
10) 보험료
미국에서 임대용 부동산은 주거용이라도 주택보험에 가입하는 것이 일반적입니다. 주택보험은 법적 책임, 화재, 홍수, 허리케인, 태풍, 지진 등 피해로부터 부동산 소유자를 지켜주며, 이 비용은 전액 공제됩니다.
11) GET와 TAT
미국 부동산 소득세 경비처리에서 중요한 항목으로 부가가치세 세금이 있습니다. 미국에서는 주마다 다른 부가가치세 정책과 부가가치세 요율이 적용됩니다. 하와이주의 오하우 섬 안에서는 임대 부동산으로부터 받은 소득의 4.712%를 GET로 납부합니다. GET는 한국에서의 부가가치세와 유사한 세금입니다. 또한 180일 이하의 기간 동안 부동산을 임대한 경우 추가적으로 10.25%의 TAT를 납부해야 하는데 이는 일종의 단기 숙박세에 해당됩니다.
하와이주에서의 GET에 대한 자세한 내용은 아래 링크를 눌러주세요~!
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GET와 TAT는 모두 당해 연도에 공제되는 항목입니다. 또한 관리대행 수수료를 계산할 때에도 임대 매출에서 GET와 TAT는 차감하고 남은 순수익에서 일정 비율에 따라 수수료를 납부하게 됩니다.
12) 재산 손실
미국에서 부동산 임대를 할 때 갑작스런 화재, 홍수, 강도 등 예기치 못한 사고가 발생하여 피해를 받을 수 있습니다. 손실의 범위에 따라 보험으로 보상받겠으나, 만약 보험으로 보상받지 못하는 피해가 있다면 그 손실에 대해 공제를 요청할 수 있습니다.
13) 사무실 임대료 및 마케팅 비용
미국 부동산 투자와 임대 사업을 위해 미국에 법인을 설립하는 경우 법인 본점 주소지가 필요합니다. 이 점은 한국 부동산 투자를 위해 법인을 설립하는 경우와 마찬가지입니다. 또 미국에서 임대하는 부동산 관리를 위해 실제로 사무실을 사용하는 경우도 있습니다. 이들 경우에 발생하는 사무실 임대료도 임대 사업을 위한 필요 경비로 인정받을 수 있습니다. 뿐만 아니라 임대용 부동산을 홍보하기 위해 발생하는 마케팅 비용이나 각종 수수료도 당해 연도에 공제받을 수 있습니다.
14) 출장 비용
미국에 임대용 부동산을 보유한 법인의 대표나 직원은 임대 부동산을 관리하기 위해 부동산에도 들러야 하고 각종 소모품도 구입해야 합니다. 그리고 임대용 부동산에 처리할 일이 있어 방문하려면 교통 비용이 발생합니다. 실제로 차량의 주유비, 수리 유지비에 대한 비용을 공제하거나 표준 마일리지 요율만큼 공제할 수 있습니다. 단 공제를 받기 위해서는 반드시 몇 마일을 이동했는지 출장지와 통행거리를 기록해두어야 합니다.
만약 임대용 부동산이 장거리에 위치하는 경우 항공료, 열차, 버스비, 렌트카, 호텔 숙박비, 식대가 발생할 수 있으며 이 비용의 50%까지 공제받을 수 있습니다. 임대 활동은 임차인과 조율, 수리, 대수선, 마케팅, 부동산 변호사 미팅, 회계사와의 미팅 등이 있습니다. 이런 출장 비용은 임대활동을 수행하기 위해 필수적인 것으로 증빙을 잘 보관하여 공제받을 수 있습니다.
15) 임대 사업에 필요한 장비
부동산 소유주와 투자자로 필요한 컴퓨터, 소프트웨어, 복사기, 카메라 등 구입비에 대해서 100만$까지 공제할 수 있습니다. 소규모 임대인은 여기에 해당되지 않을 수 있으나 대형 건물 전체를 소유하는 경우, 상업용 상가를 여러 채 보유하고 임대하는 경우 장비들이 필요할 수 있습니다.
지금까지 미국 부동산 임대사업에서의 경비처리 항목들에 대해 살펴보았습니다. 한국의 경우보다 경비처리로 인정되는 항목이 많아서 모두 임대 수익에서 공제하고 나면 소득세에서 실질적으로 과세표준이 되는 제무제표상의 순이익이 마이너스가 되는 경우들도 많습니다. 이자율에 따라 달라질 수 있으나 대출을 50% 이상 받은 경우 감가상각비, 대출이자, 관리비, 관리대행 수수료 항목만 공제로 반영하더라도 이미 소득세의 과세표준은 제로에 가까워져 소득세가 발생하지 않습니다.
미국 부동산 양도소득세 유예
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미국 부동산도 매도할 때에는 양도소득세가 발생하게 됩니다. 그러나 미국에는 1031 Exchange 제도가 있어서 이 제도를 활용하면 부동산을 매도하더라도 양도소득세를 납부하지 않고 유예받을 수 있습니다. 이에 따라 다른 부동산을 재투자하는 경우 부동산 매도자금 전체를 활용할 수 있는 장점이 있습니다.
특히 이 제도의 가장 큰 장점은 단돈 1달러라도 더 비싼 집에 재투자한다면 횟수에 관계없이 최종 마지막 집을 파는 순간까지 계속하여 양도소득세가 유예된다는 점입니다. 한국에서는 양도소득세 납부로 인해 재투자를 하더라도 매도 금액을 전체 활용할 수 없으나, 미국에서는 1031 Exchange 제도를 활용하여 이러한 양도소득세 부담에서 벗어날 수 있습니다. 뿐만 아니라 해마다 발생하는 인플레이션과 화폐 가치 하락에 대비하여 양도소득세는 확정된 채로 유예되기 때문에 미래에 납부해야 할 양도소득세의 금액의 실질가치는 더욱 낮아지게 됩니다.
1031 Exchange 제도를 적용받기 위한 6가지 조건
1031 Exchange 제도는 미국에서 주택을 양도할 때 무조건 적용되는 것은 아니고 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.
1) 현재 부동산의 매각대금, 총수입을 다음 부동산 구매에 전액 사용해야 합니다.
2) 현재 부동산이 매각되고 잔금 절차가 마무리된 후로부터 45일 이내에 1달러라도 더 비싼 부동산을 찾아야 합니다.
3) 현재 부동산의 매각 절차가 끝나고 180일 이내에 새 부동산의 매수 절차가 종료되어야 합니다.
4) 재투자할 다음 부동산을 구입할 때 모기지론의 금액은 이미 매도한 부동산의 모기지론의 금액보다 커야 합니다.
5) 현재 부동산과 다음 부동산이 모두 미국 내의 부동산이어야 합니다.
6) 부동산의 취득 목적이 투자용이어야 합니다.
외국인도 위 6가지 조건을 충족한다면 1031 Exchange 제도를 신청하여 적용받을 수 있습니다. 외국인 개인 뿐만아니라 외국인이 주주인 법인도 동일하게 혜택을 받을 수 있습니다.
양도소득세 유예를 적용받기 위해 같은 종류의 부동산을 사고 팔아야 하는 것은 아닙니다. 투자용 주택을 팔고 나서 투자용 상업 건물을 사는 경우에도 인정됩니다. 그러나 취득 목적은 반드시 모두 투자용이어야 합니다. 투자용 아파트를 팔고 나서 주거용 아파트를 사거나 별장용 아파트를 산다면 적용받을 수 없게 됩니다.
또한 부동산을 판매하는 초기 단계부터 공인중개사와 에스크로 회사, 클로징 전문 변호사에게 1031 Exchange 를 신청한다고 말하고 서류에 기재해야 합니다.
재투자할 부동산은 기존 부동산보다 비싼 부동산을 사야 한다고 되어 있는데, 반드시 하나의 부동산일 필요는 없습니다. 즉, 100만$ 부동산을 매도한 후에 50만$ 부동산 1개, 51만$ 부동산 1개를 매수하여 총 매수대금이 101만$가 되더라도 신청할 수 있습니다.
지금까지 미국 부동산 소득세 경비처리 절차에 대해 상세히 살펴보았습니다.
미국 부동산 매수 절차
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미국 부동산 매수 절차에 대한 상세한 내용은 아래 글을 참고해주시기 바랍니다.
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미국 영주권의 취득 조건, 영주권 시민권 신청, 미국이민을 위한 미국비자 종류, 미국이민을 위한 컨설팅에 대한 자세한 내용은 아래 글을 참고해주세요~!
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