미국 부동산 매수 절차는 한국에서 부동산을 계약하고 대금을 치르는 절차와는 과정이 많이 다릅니다. 그래서 처음에는 어렵고 생소하거나 당황스러울 수 있습니다. 절차의 순서와 세부 사항은 주마다 차이가 있을 수 있으나 아래의 미국 부동산 매수 절차를 확인하면 보다 수월하게 진행될 것입니다.
미국 부동산 매수 절차 1) 지역 선택
먼저 내가 미국에서 사고 싶은 부동산 매물을 선택하는 것이 우선입니다. 어느 주, 어느 도시의 부동산을 매수할 것인지부터 먼저 선택해야 하는데, 입지, 인프라, 교통, 직장과 거리, 편의시설, 학군, 투자금액, 호재 등을 종합적으로 판단해서 선정해야 합니다.
이 때 나의 투자 가능금액과 소득을 바탕으로 얼마나 대출을 활용할 수 있을지 투자금을 먼저 정해두는 것이 좋습니다. 이후에는 내가 가진 투자금으로 살 수 있는 주택의 가격 범위를 정하고, 어떤 유형의 주택을 구매할지 결정합니다.
이후에는 질로우, 레드핀, 리얼터 등의 플랫폼에서 직접 검색해볼 수 있습니다.
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미국 부동산 매수 절차 2) 공인중개사 선임
공인중개사를 선임하고 원하는 부동산 투자 매물의 조건을 알려주면, 공인중개사가 매물 리스트를 보내줍니다. 공인중개사는 먼저 3명 이상에게 상담을 받아보면서 지역에 대한 전반적인 정보를 얻는 동시에, 지역 전문가인지 확인해야 합니다. 예를 들어 해당 지역에서 중개 경력이 최소 5년 이상 되는지, 최근에도 중개를 활발히 하고 있는지 등 입니다. 미국에서는 한국에 비해 주와 동네별로 세부 지역을 전문으로 하는 중개사가 구분되어 있꼬, 해당 지역 내에서도 주택 전문, 상업용 부동산 전문, 임대 관리 전문 등으로 분야가 나누어져 있습니다. 따라서 적합한 분야에서 활동하는 전문가를 선별하는 것이 중요합니다.
미국 부동산 매수 절차 3) 오픈하우스 방문
원하는 부동산을 찾았다면 그 집의 상태를 확인하기 위해 방문을 합니다. 직접 방문할 수도 있고, 콘도 분양권의 경우 콘도미니엄이 들어설 공사 현장을 방문하고 모델하우스를 둘러볼 수 있습니다. 직접 방문하지 못하는 경우 3D 촬영을 해서 부동산 매물 사이트에 올려둔 자료를 활용하여 3D 영상으로 둘러볼 수도 있습니다. 또는 현지 공인중개사에게 의뢰하여 대신 방문하도록 할 수 있습니다.
미국 부동산 매수 절차 4) 사전심사추천서(Pre-Qualification Letter) 받기
사전심사추천서는 한국의 시중 은행과 유사한 형태의 미국의 일반 상업은행에서 발행해주는 문서입니다. 매수를 희망하는 사람이 주택을 구입할만한 자기자본투자금을 보유하고 있으며, 신용과 소득이 은행의 요구 기준을 넘어서서 대출을 조건부로 보장한다는 추천서입니다. 주로 매도자 우위의 시장에서 계약이 파기될 번거로움을 피하기 위해 사전심사추천서를 요구하는 경우가 많습니다.
만약 대출을 받지 않고 전액 현금으로 부동산을 구매한다면 구입 대금 이상이 예치된 계좌의 예금잔액증명서나 주식잔액증명서를 준비하면 됩니다.
은행에서 사전심사추천서를 받으려면 은행의 대출담당자에게 연락하여 매수하려는 주택의 주소, 금액대, 담보인정비율을 말하고 은행의 심사를 기다려 서류를 받을 수 있습니다.
사전심사추천서를 받기 위해 요구되는 서류
은행마다 조금씩 차이는 있으나 다음의 서류가 일반적으로 요구됩니다.
A) 최근 2년치 세금 보고서(한국의 소득금액증명원에 해당)
B) 최근 3개월 매월말일 잔고 증명서
C) 부동산을 매수하려는 명의자의 여권 또는 신분증
D) 최근 3개월 급여명세서
E) 재직증명서 또는 이력서
미국 부동산 매수 절차 5) 오퍼 넣기
다음으로는 주택의 매도인에게 내가 사고자 하는 가격을 제시하는 절차입니다. 매도자가 제시한 가격, 유사한 주변 매물의 실거래가, 호가 등을 기준으로 공인중개사와 협의를 거쳐 적정 가격을 제시하면 됩니다. 매도자 우위의 시장에서는 매도인이 제시한 가격을 훨씬 상회하는 가격에서 거래가 되는 경우도 있습니다. 매도인은 집을 비우고 호텔에서 지내면서 몇 주간 매수 희망자들에게 집을 보여주고 다양한 제안을 받아 가장 높은 가격이나 조건을 선택하여 거래합니다.
따라서 마음에 드는 집이 있다면 공인중개사와 잘 협의해서 전략적으로 매수 가격을 제시해야 합니다. 반면 콘도 분양권의 경우 시행사가 이미 정해둔 분양권의 가격이 있으므로 오퍼 넣기 과정이 생략될 수 있습니다. 미국의 콘도미니엄은 분양이 진행될수록 점점 분양권의 가격을 올리는 것이 일반적입니다. 처음 분양을 시작할 때 가장 분양가격이 낮고 완공일이 다가올수록 여러 비용을 고려하여 분양가를 높이는 경우가 많습니다. 완공 때까지 미분양이 되더라도 할인해주지 않으므로, 분양을 시작하는 초반에 분양권을 매수하는 것이 유리합니다.
미국 부동산 매수 절차 6) 카운터 오퍼(Counter offer) 받기
매수하려는 자가 오퍼를 넣으면 매도인은 다시 어떤 조건으로 집을 팔겠다는 역제안을 합니다. 가격도 중요하지만 매매 조건도 중요합니다. 예를 들어 빨리 집을 팔고 싶어하는 매도인은 전액 현금으로 매매하려는 매수인을 선호할 수 있습니다. 대출을 받으려면 최소한 30일 이상의 시간이 소요되므로 잔금시까지 오래 걸리기 때문입니다. 또는 집의 수리나 보수 없이 파는 것을 조건으로 하여 매매 가격을 조금 깎아주기도 합니다.
미국 부동산 매수 절차 7) 계약서 작성하기
매수인과 매도인이 서로 가격과 조건에서 합의점을 찾았다면 그 다음은 계약서를 작성하는 단계입니다. 미국에서는 최근 계약서를 쓸 때에도 직접 만나지 않고 대부분 이메일을 주고 받습니다. 매수인은 준비된 계약서를 작성하여 매도자에게 보내주고 양 당사자가 검토한 후 매도인이 계약서에 전자 사인을 하면 됩니다. 각 주별로 표준계약서가 존재하므로 계약서 본문 문구를 수정하는 일은 드뭅니다.
매도인은 집을 팔기 전엥 판매자의 부동산 공개진술서를 작성하여 집의 상태나 하자에 대해 꼼꼼하게 기록합니다. 따라서 공인중개사를 통해 매도차 측에 해당 서류를 요청해서 받아 확인해두어야 합니다.
미국 부동산 매수 절차 8) 에스크로 계좌 개설
계약서를 서명한 후에는 부동산 대금 거래용 에스크로 계좌를 개설하는 것입니다. 미국에서는 계약금, 중도금, 잔금 등 거래대금을 부동산 매도자에게 직접 이체하지 않습니다. 주마다 차이가 있으나 일반적으로 소유권 회사 명의나 에스크로 전문기관 또는 부동산 클로징 전문 변호사의 계좌로 이체합니다.
미국의 동부 지역에서는 부동산 계약시 변호사가 에스크로 업무를 대행하며 로펌을 통해 대금관리, 법무 검토, 등기를 진행하는 경우가 많습니다. 미국의 서부 지역에서는 소유권 회사가 에스크로 업무를 함께 담당하며 소유권 검토, 서류 검토, 계약서 검토, 거래대금 관리, 등기 업무를 병행하고 있습니다.
따라서 미국에서 부동산을 매매할 때 공인중개사 또는 매도인이 본인의 계좌를 직접 알려주거나 다른 제 3자 기관을 통하는 것을 꺼려한다면 사기 거래의 가능성이 있으므로 주의해야 합니다.
미국 부동산 매수 절차 9) 계약금 송금
에스크로 계좌가 개설되면 해당 계좌로 계약금을 송금합니다. 일반적으로 계약서를 작성한 후 1~2일 이내 송금하는 것이 일반적입니다. 매수인이 외국인일 경우 신고하거나 송금하는 데 시간이 소요되므로 1주일 정도 기다려주기도 합니다. 계약금은 통상 집값의 1~5% 정도를 송금합니다. 콘도미니엄 분양권의 경우 분양대금의 5%를 계약금으로 송금합니다.
여기에서 한국과 다른 특이한 점은 계약금을 송금했다고 하더라도 계약서를 작성한 날로부터 30일 이내에는 어떠한 사유든지 계약을 취소할 수 있고 계약금도 전액 환불됩니다. 물론 송금 수수료는 제외될 수 있습니다.
미국 부동산 매수 절차 10) 주택 사전 점검(Home Inspection)
다음으로는 주택 사전 점검 절차입니다. 에스크로 계좌 개설과 동시에 진행하기도 하는데 전문적인 주택 조사관에게 의뢰해야 합니다. 수수료가 발생하나 꼼꼼하고 철저하게 주택을 조사해야 합니다. 계약 조건에 따라 점검 후 중대한 하자가 있다면 계약을 파기할 수 있습니다. 점검 절차에서 발견된 하자에 대해 매수인이 개선을 요구하면 매도인인 수리할 의무가 있습니다.
주택 점검기관은 부동산의 외관, 골조, 전기 배선, 냉방과 난방, 급수와 배관, 인테리어 등 다양한 세부 항목별로 전문적인 설비와 측정기기를 갖고 검사를 시행하며 점검이 끝나면 보고서가 발행됩니다. 이 보고서의 내용을 토대로 매수인과 매도인의 세부적인 협상이 이루어집니다.
미국 부동산 매수 절차 11) 주택담보대출 신청
발생되는 절차 순서로는 11번째이지만, 매수인의 입장에서는 계약서를 작성하자마자 바로 주택담보대출 신청을 알아봐야 합니다. 서류를 제출하고 검토하는데 소요되는 시간을 최소한 30일을 책정해두어야 합니다.
미국은 서브프라임 모기지 사태 이후로 외국인 뿐만아니라 내국인들에게도 매우 까다로운 조건으로 대출 심사를 진행하고 있습니다. 소득 안정성과 대출이자와 원금을 상활할 능력이 되는지 다양한 서류를 통해 심사합니다.
콘도미니엄 분양권을 매수하는 경우 대출은 통상 완공 6개월전부터 진행되므로 더 시간적으로 여유가 있습니다. 그러나 이미 지어져 있는 기존 주택을 매수하는 경우 대출 심사를 포함해서 45일~60일 이내에 거래를 마무리해야 하므로 시간이 빠듯합니다.
서류를 은행에 제출하면 대출 담당자와 계리사가 심사를 거쳐 내가 받을수 있는 대출 금리, 대출 금액, 대출 조건을 제시해 주고, 최종 대출 승인 확인서를 발행해 줍니다.
미국 부동산 매수 절차 12) 감정평가
대출을 받게 되면 해당 은행이 지정하는 감정평가사를 통해 감정평가를 받아야 하니다. 실제 집의 가치가 매매 가격보다 낮게 평가되는 경우에는 예상했던 금액보다 대출이 덜 나올수 있으므로 이 부분을 유의해야 합니다.
콘도미니엄 분양의 경우 분양가가 주변의 시세보다 낮은 금액으로 책정됩니다. 따라서, 감정평가는 실제 완공 시점의 분양가보다 높거나 비슷하게 나오는 경우들이 있습니다.
감정평가 비용은 주택의 종류나 집의 크기에 따라 달라질 수 있으나, 전용면적 28평(1천 스퀘어 피트)의 콘도미니엄을 매수하는 경우 700$ 정도의 감정평가 수수료가 부과됩니다.
미국 부동산 매수 절차 13) 공문서 서명, 공증과 아포스티유(Apostille) 확인
다음은 집 문서인 등기문서와 대출약정서 등 주요 서류에 서명하는 단계입니다. 매수자가 외국인인 경우 거주 국가에서 공증을 받고 경우에 따라서는 아포스티유 확인을 받아야 하는 절차가 추가될 수 있습니다.
문서에 대한 서명은 미국에 직접 방문하지 않더라도 주한 미국 대사관이나 공증 협회에 등록된 공증 변호사에게 공증을 받아 미국의 에스크로 회사에게 우편을 보내는 방식으로 진행할 수 있습니다.
한국에서는 외교부와 법무부가 아포스티유 확인 권한기관으로 지정되어 있으므로, 문서의 관인 또는 서명을 대조하고 아포스티유를 발급받을 수 있습니다. 서초구에 소재한 외교센터 빌딩의 영사민원실 아포스티유 담당자를 방문하여 신청하면 당일 접수 및 확인까지 가능합니다.
미국 부동산 매수 절차 14) 잔금과 등기
마지막 클로징 단계로 부동산의 소유권이 매도인으로부터 매수인에게 넘어가는 거래의 마지막 단계입니다. 잔금을 납부하고 대출이 실행되며 등기소에서 소유권이 이전되는 단계가 남게 됩니다.
잔금이 이체되고 등기서류에 사인이 되면 에스크로 회사는 소유권 이전을 위한 서류를 미국 등기소에 기록하고 등록합니다. 등기문서의 사본은 매수자에게 먼저 우편으로 발송하며 원본은 명의가 이전된 후 6개월 후에 보내줍니다.
이제 매도인에게 집 열쇠, 마스터키, 어메니티 출입카드, 주차장 리모컨, 창고 열쇠, 우편함 열쇠 등을 넘겨 받으면 모든 절차가 종료됩니다.
지금까지 미국 부동산 매수 절차에 대해 살펴보았습니다.
미국에 직접 방문하지 않더라도 미국 주택을 볼수 있나요?
네, 직접 방문하지 못하는 경우, 부동산 사이트에 올려진 3D 영상을 보거나, 현지 공인중개사에게 의뢰하여 대신하여 방문하면서 촬영을 요청할 수 있습니다.
미국 부동산을 매수할 때 대출을 미리 알아볼 수 있나요?
네, 미국 상업은행에서 사전심사추천서를 요청하여 발급받을 수 있으며, 추천서 심사 및 발급 과정을 거치면 대출이 조건부로 보장이 됩니다.
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